[edaily 김희석기자] 1. 한국주택금융공사법 제정배경
□ 우리나라의 주택금융규모는 205조원 수준(02말)이며, 이중 3년 이하 만기일시상환 대출이 77%로서 대부분을 차지
※ 미국, 일본 등 외국은 주택대출기간이 통상 20~30년으로 장기
□ 이러한 단기 주택대출구조는 3년마다 원리금 상환을 하게되어 가계의 부담이 크고, 주택가격 변동에 따른 금융기관 건전성 문제를 항상 내포
ㅇ 특히, 집 장만을 위해 일시에 목돈이 필요하기 때문에 처음 가정을 꾸리는 청년층은 내집마련의 희망을 쉽게 실현시켜 나가기 어려움
□ 따라서, 20년 이상 장기로 주택대출을 받아 조기에 내집을 마련하고, 살아가면서 대출금을 조금씩 갚아나가는 주택금융제도 필요
ㅇ 과거에는 금리가 높아 이자부담이 크고, 가계가 은행으로부터 자금을 빌릴 기회도 적었으나,
ㅇ 최근 금리*가 많이 낮아지고, 은행의 가계대출 여력이 충분하기 때문에 장기주택대출 활성화의 기초여건은 마련
* 3년만기 국고채 금리(%) : 12.9(98말) → 8.3(00말) → 5.8(02말) → 4.16(03.6말)
- 활성화되기 위해서는 금융기관의 장기대출에 따른 위험과 가계의 이자부담을 줄여줄 수 있는 공적기관이 필요
□ 이에 따라 공신력을 바탕으로 유동화를 통해 저리로 자금을 조달하여 장기저리주택자금을 공급하는 한국주택금융공사 설립을 추진
⇒재경부 차관보를 단장으로 하는 설립추진단을 구성하여 MBS 활성화와 공사설립을 위해 필요한 사항을 규정한 「한국주택금융공사법 제정안」을 마련
2. 한국주택금융공사법 제정방향
□ 주택신보의 근거법인 주거안정법(근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률)을 근간으로 하여 한국주택금융공사법*을 제정
* 공사가 주택저당채권 유동화뿐만 아니라 학자금대출 유동화, 주택대출 신용보증 등 종합적인 주택금융업무를 취급하므로 공사명은 ‘한국주택금융공사’가 바람직
ⅰ) 주거안정법의 ‘주택신보관련 사항’은 공사법에서 흡수(기존법은 폐지)
ⅱ) ‘주택저당채권 유동화관련 사항’은 국회에 기제출된 주택저당채권유동화회사법(MBS법) 개정안에서 관련조항을 발췌
□ 공사의 공신력 제고를 위해 정부(한은 및 기금 포함) 전액출자 및 손실보전 근거를 마련하고
ㅇ 등기특례 확대 등을 통해 유동화절차를 간소화함으로써 MBS 활성화 유도
3. 한국주택금융공사법 주요내용
① 정부(한국은행 포함) 전액출자 및 손실보전 근거 마련
□ MBS를 통한 장기주택금융이 활성화되기 위해서는 공사의 공신력을 최대한 높이는 것이 관건*
* 공사의 공신력이 높을수록 MBS 발행금리(조달금리)가 낮아져 가계(주택구입자)가 최종적으로 부담하는 원리금부담이 줄어듬
ㅇ 공신력제고를 위해 설립 자본금(법정자본금 2조원)은 정부(한은, 기금 포함)가 전액출자하고, 손실보전 근거조항*을 마련
* 주택담보대출은 주택이 담보된 우량채권으로 손실보전 근거가 마련되더라도 재정에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상
- 공사내에 주택신용보증기금을 설치하여 공사가 관리하되, 공사와 기금의 회계는 구분하여 계리*(자산관리공사 입법례)
* 주택신보의 손실이 자본금에 영향을 주지 않아 공사의 공신력 제고가능
② MBS 발행 원활화를 위한 등기 특례 등 마련
ⅰ) 주택저당채권의 ‘양도통지’ 간소화(2회 → 1회)
ㅇ 주택저당채권의 유동화를 위해서는 채무자에게 2차례의 통지(1차 : 양도전 채권금액 확정 통지, 2차 : 양도후 양도사실 통지)가 필요
⇒ 1차 통지시 양도통지(양도일자 명시*)도 함께 할 수 있도록 간소화
* 채무자의 권리보호를 위해 통지된 양도일자와 다른 날짜에 양도가 이루어지는 경우 변경된 날짜를 명시하여 다시 통지토록 의무화
ⅱ) 주택저당채권 양도에 대한 사전승낙 근거 마련
ㅇ 유동화를 목적으로 하는 대출시 채무자가 채권양도(금융기관→공사)에 대해 사전승낙할 수 있도록 하여 유동화 절차를 간소화*
* 채무자의 권리보호를 위해 사전승낙에도 불구하고 실제 양도가 이루어지기 전까지 발생한 사유로 채무자가 대항할 수 있도록 규정
ⅲ) 저당권관련 등기특례 확대
ㅇ 현재 주택저당채권 취득시에는 “금감위에 등록”함으로써 등기를 생략하는 특례가 인정*되고 있으나
* 부동산등기법에 의한 등기부상 명의는 금융기관으로 남음
- 주택저당채권 변경(말소, 채무자 변경 등)시에는 특례가 없어 그동안 생략된 등기를 다시 해야하는 문제 발생
⇒ 금감위에 등록한 채권에 한하여 실질적인 권리관계를 반영하여 공사명의로 변경등기를 신청할 수 있도록 특례 마련
③ 학자금대출 유동화를 공사의 고유 업무로 규정
□ 공사가 유동화를 통해 학자금 대출의 만기구조를 장기화하고 금리부담을 완화함으로써
ㅇ 가정형편이 어려운 학생도 고등교육의 기회를 가질 수 있는 제도적 기반을 마련
④ 기 타
□ MBS 지급보증 한도 상향조정(30배 → 50배)
ㅇ MBS의 경우 상대적으로 안정적인 주택저당채권에 의해 담보되는 점을 감안하여 지급보증 한도*를 상향 조정
* 외국사례 : 미국 222배, 홍콩 50배 수준
□ MBS 유동화 대상 확대(자금용도 → 담보종류)
ㅇ 현행 MBS법에 의해 ‘주택구입 용도의 주택담보대출’로 한정되어 있는 유동화 대상을 ‘전체 주택담보대출’로 확대
□ 주택저당채권의 매입&8228;보유(buy & hold) 및 신용공여 등
ㅇ 공사가 최적의 MBS발행 시점을 선택할 수 있도록 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유할 수 있도록 하고
- 장기주택금융 활성화를 위해 금융기관에 대하여 주택대출자금을 지원할 수 있는 근거를 마련
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