"지방선거 이후 집값 오른다"는 말…과연 그럴까요? [손바닥부동산]

[송승현 도시와경제 대표] “지방선거 이후 집값이 오른다.”

선거철만 되면 부동산 시장에서는 반복적으로 등장하는 말이다. 실제 시장에서는 지방선거를 단순한 정치 이벤트로 보지 않는다. 오히려 도시개발 방향과 규제 변화의 출발점으로 인식하는 경우가 많다.

[이데일리 이영훈 기자] 제9회 6.3 전국동시지방선거를 2주 앞둔 20일 오후 서울 종로구 서울선거관리위원회에서 관계자들이 선거 벽보를 점검하고 있다.

특히 서울과 수도권에서는 시장·구청장·도지사의 정책 성향에 따라 재건축, 재개발, 교통망, 용적률, 도시계획의 속도가 달라질 수 있기 때문에 선거 결과 자체가 시장 기대심리를 움직이는 변수로 작동한다.

다만 지방선거가 직접 집값을 올리는 것은 아니다. 선거 이후 등장할 정책 방향과 개발 가능성, 그리고 그 기대감이 가격과 거래량에 선반영되는 구조다. 결국 지방선거와 집값의 관계는 정책 방향 → 기대심리 확대 → 투자수요 이동 → 가격 반영이라는 흐름으로 이해할 필요가 있다.

대표적인 사례가 서울시장 선거다. 서울은 재건축·재개발 규제 변화에 매우 민감한 시장이다. 실제로 정비사업 완화 기대감이 강했던 시기에는 압구정, 목동, 여의도 등 주요 재건축 단지를 중심으로 거래량 회복과 가격 상승이 나타났다. 반대로 규제 강화 가능성이 커질 경우에는 사업 지연 우려로 관망세가 확대되며 거래가 위축되는 흐름도 반복됐다.

특히 지방선거는 중앙정부 정책과 달리 지역별 차별화를 만든다는 특징이 있다. 같은 수도권이라도 어느 지자체장이 당선되느냐에 따라 도시개발 속도와 방향이 달라질 수 있기 때문이다. GTX 노선 추진, 역세권 고밀개발, 신속통합기획, 공공재개발 등은 지방정부의 추진 의지가 상당히 중요하다. 결국 시장은 선거 결과를 통해 어느 지역의 미래가 더 빨라질 것인가를 계산하기 시작한다.

이러한 흐름은 실제 서울 자치구별 정비사업 추진 현황에서도 나타난다. 최근 자치구별 정비사업 추진 사업장 수를 보면 영등포구가 서울에서 가장 많은 수준을 보이고 있으며, 성북구·서초구·중랑구 등도 다수의 정비사업이 진행 중이다. 하지만 여기서 중요한 것은 단순히 정비사업 추진 사업장 수가 많다고 해서 무조건 투자 기대감을 가져서는 안 된다는 점이다.

자치구별 정비사업 추진 사업장 수 (그래픽=도시와경제)

시장은 단순한 사업 개수만으로 움직이지 않는다. 공급의 희소성, 해당 지역의 기존 주택가격 수준, 정비사업 규모, 사업 완료 이후 지역 경쟁력 변화, 그리고 인근 파급효과까지 함께 분석해야 한다. 즉 몇 개의 사업이 있느냐보다 그 개발이 지역을 어떻게 성장 시킬 것인가 가 핵심이다.

정비사업장이 많더라도 이미 공급 물량이 과도하게 예정돼 있거나, 주변 지역에 대규모 입주가 집중되는 곳이라면 가격 상승 탄력은 제한될 수 있다. 반대로 사업장 수는 적더라도 신축 공급이 희소하고 입지 경쟁력이 높은 지역은 오히려 더 강한 가격 프리미엄이 형성될 가능성이 높다.

영등포는 서울에서 가장 많은 수준의 정비사업이 진행되고 있지만 숫자만으로 평가할 수 있는 지역은 아니다. 여의도 금융지구와의 연계성, 신안산선과 GTX 등 광역교통망 확충, 업무·상업 기능 확대 등 복합적인 요소가 동시에 작용하고 있다. 특히 여의도 재건축과 영등포 일대의 개발이 결합될 경우 문래·신길·대방까지 파급효과가 확산될 가능성이 있다. 즉 단순한 공급 증가가 아니라 도시 기능 자체의 변화가 핵심이다.

서대문구 역시 단순한 정비사업 숫자보다 입지적 파급력이 중요한 지역이다. 특히 북아현뉴타운은 단순한 재개발 사업지가 아니라 마포 생활권과 연결된 핵심 주거지로 변화할 가능성이 높다는 점에서 주목할 필요가 있다. 이미 인근의 마포 래미안 푸르지오가 입주 12년차에 접어들었지만 여전히 서울 서북권 대표 대단지 프리미엄을 유지하고 있다.

이는 시장이 신축 아파트만 선호하는 것이 아니라 입지와 규모, 생활권의 완성도를 함께 평가한다는 의미다. 북아현뉴타운 역시 광화문과 여의도 접근성이 뛰어나고, 아현·공덕·마포 생활권과 연결되며 직주근접성이 우수하다. 여기에 대규모 브랜드 신축 단지가 형성될 경우 마포 생활권을 넘어서는 가격대를 형성하며, 핵심 주거벨트로 자리잡을 가능성이 높다. 특히 마포 일대 신축 공급 희소성이 커질수록 북아현의 가치도 함께 부각될 가능성이 크다.

강남·서초 같은 고가 지역은 또 다른 특징을 가진다. 이 지역은 정비사업 수 자체보다 공급 희소성이 더 중요하게 작용한다. 이미 신축 공급이 제한적인 상황에서 재건축 규제 완화가 등장하면 희소성이 더욱 부각되기 때문이다. 특히 압구정·반포·대치처럼 학군과 입지가 결합된 지역은 공급 확대 이슈조차 오히려 가격 상승 재료로 작용하는 경우가 많다.

주의할 점은 시장이 실제 사업 완료보다 기대감을 먼저 거래한다는 점이다. GTX 공약만으로 구축 가격이 움직이거나, 재건축 안전진단 완화 가능성만으로 특정 단지 가격이 급등하는 현상이 대표적이다. 하지만 지방선거 공약 상당수는 장기 사업이며 실제 추진까지 상당한 시간이 걸린다. 사업성 부족, 주민 갈등, 공사비 상승, PF 리스크 등의 변수로 인해 사업이 지연되거나 축소되는 경우도 적지 않다.

결국 지방선거와 집값의 관계는 정치보다 기대심리의 경제학에 가깝다. 시장은 정책의 현실보다 방향성을 먼저 거래한다. 그러나 그 기대감이 실제 가격 상승으로 이어지기 위해서는 공급 희소성, 실수요 기반, 교통망, 업무기능, 그리고 인근 지역으로의 파급효과까지 함께 갖춰져야 한다.

집값을 결정하는 것은 정치 이벤트 자체가 아니다. 또한 단순히 어느 지역에 정비사업이 많으냐도 중요하지 않다. 핵심은 그 개발이 도시의 구조를 어떻게 바꾸고, 그 변화가 주변 지역까지 얼마나 확산될 수 있느냐다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)