[하반기 경제정책]술렁이는 분양시장…"입주권도 대출 규제 받나요?"

[이데일리 박태진 정다슬 기자] 오는 7월 1일부터 도시주택보증공사(HUG)의 아파트 중도금대출 보증 횟수와 보증금액을 제한하는 규제가 시행되면서 분양시장이 술렁이고 있다. 투자자들은 최근 분양권 시장 열기가 뜨거운 상황에서 이번 규제가 시장에 찬물을 끼얹는 것이 아닌지 셈법에 분주한 모습이다.

중도금 집단대출 보증이란 개인이 어떠한 사정으로 중도금대출을 갚지 못해 부실이 날 경우 대출자를 대신해 빚을 갚는다는 약속을 하는 것이다. 흔히들 중도금대출은 분양권을 담보로 한다거나 신용대출이라는 생각을 하기 쉽지만 대다수 은행은 보증서를 보고 대출을 해준다.

이번 규제는 내달 1일부터 입주자 모집공고에 나서는 아파트에 대해 HUG의 대출 보증을 분양가격 9억원 이하 주택에 대해서만 받을 수 있게 했다. 또 상한이 없던 보증건수와 보증금액을 1인당 2건, 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원까지 제한했다. 또 다른 중도금대출 보증기관인 주택금융공사는 이미 중도금 대출 건수와 금액을 1인당 2건, 3억원 이내로 제한한 상태다.

만약 지방 아파트를 분양받아 이미 3억원의 중도금대출 보증을 받은 이가 또 신규 아파트 분양에 당첨된다면 어떻게 될까. 만약 이 아파트가 지방에 공급될 예정이라면 이 당첨자는 3억원 한도에 걸려 HUG로부터 추가로 대출 보증을 받을 수 없게 된다. 그러나 이 아파트가 수도권·광역시에 공급될 아파트라면 보증금대출 한도는 6억원이므로 추가 대출 보증을 받을 수 있다.

아울러 HUG와 주금공은 대출 보증 데이터를 공유하지 않기 때문에 각각의 규제는 따로 적용된다. 예를 들어 HUG로부터 중도금대출 보증 6억원을 이미 받은 상태라고 하더라도 신규 분양권의 중도금 대출(3억원 이내)은 주금공이 보증한다면 상관없다는 얘기다.

이 규제는 분양권을 전매할 때도 해당된다. 분양권을 매수한 이가 대출을 승계하는 시점에 HUG의 대출 보증 한도가 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원을 넘어선 안된다. 다만 7월 1일 이전에 입주자 모집공고가 된 아파트 분양권의 경우 HUG 대출 보증 한도가 없다. 따라서 이미 분양이 완료된 래미안 블레스티지(강남 개포주공2단지 재건축 아파트)와 래미안 루체하임(개포동 일원현대아파트 재건축 단지) 등 9억원이 넘는 아파트는 분양권을 전매할 때 규제를 받지 않고 HUG의 대출 보증을 받을 수 있다.

재건축 아파트 입주권(조합원 분양권)을 가진 재건축조합원들은 상대적인 수혜가 예상된다. 재건축 조합원들이 받은 집단대출은 이주금 대출과 부담금 대출로 나뉘는데 이 둘은 모두 이번 규제 적용대상이 아니기 때문이다. 국토교통부 관계자는 “부담금 대출도 HUG의 대출보증을 받지만, 중도금대출과는 별도의 보증상품이기 때문에 이번 규제의 적용을 받지 않는다”며 “부담금 대출은 종전대로 부담금의 70% 수준까지 받을 수 있다”고 설명했다. 다만 지역주택조합 중도금대출은 규제 대상이다.

부부가 공동명의로 아파트 분양을 받을 경우에는 어떻게 될까. 설사 명의는 2명이라도 차주는 1명이고 나머지 1명은 연대보증을 서는 형태이기 때문에 중도금대출 보증 규제 건수와 금액 한도는 한 사람이 분양받을 때와 똑같다.

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