강남 중층재건축 사업재개, 집값상승 불씨되나

[이데일리 온혜선기자] DTI(총부채상환비율) 규제 이후 약세를 보이던 강남 재건축 시장에 대치동 은마아파트 안전진단 실시가 새로운 변수로 떠올랐다.

강남구는 대치동 은마아파트의 재건축을 위한 정밀 안전진단을 실시하기로 결정했다고 지난 13일 밝혔다. 안전진단 결과에 따라 내년 1월쯤에는 재건축 실시 여부가 결정된다.
 
은마아파트 재건축사업이 본격화 하면서 최근 약세를 보여온 강남 재건축 시장이 다시 꿈틀거릴 전망이다. 은마에 이어 잠실주공5단지 등 중층 재건축단지들이 사업추진에 본격적으로 뛰어들 가능성이 크기 때문이다.

◇ DTI규제, 자금출처 조사에 `하락세`

강남 재건축 아파트 값은 지난 상반기 경기회복과 맞물리면서 급반등했다. 일부 단지는 전고점을 넘어서기도 했다.
 
하지만 최근 정부가 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하고 매수자에 대한 자금출처 조사에 나서면서 강남 재건축 아파트는 다시 하락세를 보이고 있다.
 
개포 주공1단지 49㎡ 현 시세는 10억4000만~10억5000만원선으로 최근 한달 사이 2000만~3000만원 가량 하락한 상태다.
 
대치동 은마아파트 102㎡도 한달 전 10억3000만~10억5000만원에 거래됐지만 지금은 3000만원 가량 떨어진 10억~10억2000만원 정도에 시세가 형성돼 있다.

서울 잠실 주공5단지 112㎡는 최근 11억9000만원에 매물이 나왔다. 한 달 전에 비해 5000만~6000만원 하락했다. 지난 7월말 13억원을 기록한 것과 비교하면 1억원 넘게 떨어졌다.
 
◇ 중층재건축 사업본격화 `집값 변수`

전문가들은 대치동 은마아파트 재건축 사업이 본격화 함에 따라 한동안 주춤했던 강남 재건축 아파트 가격이 다시 오를 수 있다고 내다봤다.
 
박재룡 삼성경제연구소 연구위원은 "이번 안전진단 실시가 강남 재건축 아파트 시장에 기대감을 줄 수 있다"며 "특히 사업이 정체돼 있는 중층 아파트 단지를 중심으로 가격이 상승할 가능성이 있다"고 말했다. 

이미 재건축에 대한 기대감이 반영돼 있어 추가 상승은 쉽지 않을 것이라는 분석도 있다. 올 상반기 가격이 빠르게 오른 점도 부담이다.

대치동 은마아파트 재건축 사업이 안전진단을 거쳐 확정되더라도 걸림돌은 많다. 특히 소형평형의무비율, 개발이익환수제, 분양가상한제 등이 변수로 작용할 전망이다. 
 
김규정 부동산 114부장은 "중층 아파트는 저층에 비해 용적률을 늘리는데 한계가 있어 수익성이 상대적으로 낮다"며 "향후 정부가 재건축 관련 규제를 어떻게 손질하느냐에 따라 집값 향방이 결정될 것"이라고 말했다.

금리 인상도 변수로 꼽힌다. 대출규제로 자금조달이 어려운 상황에서 금리마저 인상되면 부동산시장으로 유입되는 자금이 줄어들 수밖에 없다.