신도시 분양가 평당 800만원으로 낮출 수 있나?

[이데일리 남창균기자]  신도시 중소형아파트 분양가를 평당 800만원으로 맞추기 위해서는 조성원가가 평당 360만원(땅값은 400만원)을 넘어서는 안된다. 앞으로 중소형아파트 용지 값은 조성원가의 110%선에 공급된다. 

조성원가가 평당 268만원인 화성 동탄의 경우 분양가가 600만-800만원선이었다. 하지만 조성원가가 743만원인 판교 분양가는 평당 1170만-1810만원(채권입찰적용)이었다.

조성원가를 줄이기 위해서는 토지수용비가 낮아야 한다. 동탄은 30만원, 판교는 110만원선이었다. 조성비의 20-40%를 차지하는 간선시설비용을 국가가 부담해도 원가를 낮출 수 있다.

또 조성원가가 비싸더라도 용적률이 높으면 분양가를 떨어뜨릴 수 있다. 땅값이 400만원일 경우 용적률 150%가 적용되면 평당 266만원이지만 200%가 적용되면 평당 200만원으로 떨어진다.

택지조성원가는 용지비 조성비 직접인건비 이주대책비 판매비 일반관리비 기타비용 등으로 구성된다. 이 가운데 용지비와 조성비가 90%를 차지한다.

원가연동제가 적용되는 신도시 중소형아파트의 경우 택지비를 뺀 건축비와 가산비용은 앞서 분양한 판교와 비슷한 수준에서 결정된다. 다만 가산비용은 입지 등에 따라 평당 50만원 안팎 차이가 날 수 있다. 

표준건축비는 2006년 기준 341만원이다. 여기에는 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용(견본주택, 광고선전비) 등이 포함된다.

가산비용은 ▲지하층 건축비 ▲분양보증수수료 ▲친환경건축물예비인증 ▲정보통신특등급예비인증 ▲법정 초과 복리시설 설치비용 등으로 이뤄진다. 여기에 발코니 확장비용, 층간소음 방지비용 등이 옵션으로 추가된다. 이 가운데 가장 비중이 큰 비용은 지하층 건축비로 기본형 건축비의 70%로 계산한다.