(8·31대책 궁금증풀이)5채,10년 임대해야 종부세 양도세 회피

[이데일리 남창균기자] 임대주택사업자로 등록하면 종부세 합산과세와 1가구 2주택 양도세 중과를 피해갈 수 있다. 임대사업용으로 등록한 주택은 가구 수에 포함하지 않기 때문이다.

임대사업자(매입)로 등록하기 위해서는 현재는 2채 이상(내년부터는 5채)만 있으면 되지만 1가구 2주택 양도세 중과를 피하기 위해서는 전용면적 25.7평 이하이면서 기준시가 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년 넘게 임대해야 한다. 다만 2003년 10월 29일 이전에 임대사업자로 등록한 사람은 2채 이상, 5년 이상만 임대하면 중과를 피할 수 있다.

종부세 합산과세에서 빠지기 위해서도 5채 이상(전용 25.7평 이하이면서 3억 이하), 10년 이상 임대요건을 갖춰야 한다. 다만 기존 사업자(2005년 1월5일 이전)는 2채 이상, 5년 이상 임대하면 합산과세에서 배제된다.

이 경우 임대주택 소재지가 동일 시 또는 도에 있어야 한다. 서울시와 경기도에 분산돼 있으면 인정받지 못한다는 얘기다. 또 기준시가 3억원은 임대주택을 등록할 당시 가격으로, 임대사업 기간 중에 가격이 오르더라도 임대주택으로 인정받는다. 하지만 증축·개축 등의 물리적 변경으로 인해 주택가격이 3억원을 초과하게 되면 임대주택으로 인정받지 못한다.

자녀가 임대주택을 상속받는 경우에는 부모가 임대사업을 한 기간과 자녀의 임대사업 기간을 합산해 10년을 채우면 종부세 합산과세 대상에서 제외된다.

임대의무기간인 10년 안에 주택을 처분하게 되면 그동안 납부하지 않은 종부세를 모두 내야 한다. 5채를 보유하고 있다가 5년만에 1채를 팔고 다시 1채를 매입했다면 5년 동안의 종부세를 모두 내야하고 새로 주택을 구입한 시점부터 임대사업기간이 새로 시작된다.

이와 함께 정부는 10월부터는 주택거래신고지역 밖에서 법인이 임대사업을 할 경우 등록세율을 중과하지 않기로 했다. 현재는 수도권 과밀억제권역에서 기존 주택을 매입해 임대사업을 벌이는 법인에 대해 등록세율을 3배(6%) 중과하고 있다.

한편 건교부에 따르면 지난 6월말 현재 매입임대사업자는 총 2만6634명이며 이들이 보유한 주택수는 19만2215가구에 달한다. 이는 지난해말에 비해 사업자수는 5.8%, 임대주택수는 6.4% 각각 늘어난 것이다.

건설업자가 20가구 이상 주택을 지어 임대하는 건설임대사업자는 1547명으로 보유주택은 66만2466가구이고, 20가구 미만(건축법허가 대상) 건설임대사업자는 5149명(7만7588가구)이다.