월세 150만원 받는 3주택자..최대 270만원 세금 준다

[이데일리 김동욱 기자] 정부가 월세 놓는 다주택자들의 임대소득세 부담을 대폭 줄여줬다. 지난 13일 새누리당과 정부는 당정협의회를 거쳐 전·월세 대책 보완책을 발표했다. 이번 대책의 가장 큰 수혜자는 집을 3채 이상 보유한 다주택자 가운데 월세소득이 연 2000만원 이하인 집주인이다. 기존의 임대소득 과세 방침이 주택시장 회복에 걸림돌이 된다는 판단에 따라 세 부담을 대폭 줄인 것이다.

다만 정부의 기대대로 주택시장이 살아날지는 미지수다. 집주인으로선 앞으로 내야 할 세금이 줄긴 하겠지만 그동안 관행적으로 내지 않던 세금을 물어야 한다는 점에서 집을 추가로 사들여 세를 놓는 것에 대한 부담을 떨치기 어렵다.

◇ 3주택자 세부담 얼마나 줄어드나?

정부가 13일 발표한 보완책의 핵심은 집을 3채 이상 보유한 다주택자 중에서도 연 임대소득이 2000만원 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용하기로 한 점이다. 분리과세를 하겠다는 것은 전체 소득에서 주택 임대소득만 따로 떼어내 세금을 매기겠다는 의미다. 소득세를 최종 산출할 때도 과세표준에서 14%의 단일세율을 적용한다. 기존 방침대로라면 3주택 이상 보유자는 연간 벌어들이는 임대수익과 관계없이 최대 38% 세율을 적용받는 종합과세 대상자다.

집을 3채 이상 보유한 A씨의 사례를 살펴보자. A씨는 집 2채를 월세 놓아 월 150만원의 임대소득을 올리고 있다. 연 월세소득은 1800만원이다. 정부의 기존 방침을 적용하면 A씨는 종합과세 대상자다. 세금을 매길 때 근로소득과 주택 임대소득을 합쳐 세금을 책정한다. 과세표준에 따라 6~38%의 세율이 적용된다. 월세소득 1800만원 중 45%(필요경비율)인 810만원은 경비로 인정받는다. 여기에 종합소득세율 15%를 곱하면 대략 148만5000원을 임대소득세로 내야 한다. 연봉을 많이 받으면 결과적으로 총 수입이 높아져 세금이 많이 부과된다. 최대 38%의 세율을 적용하면 내야 할 세금은 369만원으로 늘어난다.

그러나 분리과세 적용을 받으면 A씨가 내야 할 세금은 98만원으로 줄어든다. 필요경비(60%)로 인정받는 금액이 커진 데다 기존보다 더 낮은 14%의 세율을 적용받아서다. 연 임대소득이 2000만원 이하면 2017년까지 세금도 안 걷는다. A씨의 경우 이번 정부의 조치로 3년간 424만~1107만원가량의 세금을 아낄 수 있는 셈이다. 이동헌 천지법인 세무사는 “연봉이 높은 사람일수록 세금을 더 많이 감면받게 된다”며 “이번 정부 조치의 가장 큰 수혜자는 월세 놓는 3주택 이상 집주인”이라고 말했다.

◇ 세금 몇명이나 낼까?

현재 종합소득신고 기간에 주업종으로 주택임대소득이 있다고 신고한 사람은 대략 8만3000명 가량이다. 다만 현재 시스템으로는 8만3000명의 임대소득을 정확하게 파악하기 어렵다. 국세청 관계자는 “종합소득세는 말 그대로 모든 소득을 합산해 세금을 책정한 것이어서 임대소득만 따로 떼어내 파악하는 것은 불가능하다”고 말했다. 이 때문에 8만3000명 중 과연 몇명이 세 부담에서 벗어날지 정확하게 추산하기 어렵다.

다만 정부의 이번 조치로 8만3000명 가운데 대다수가 분리과세를 적용받아 세 부담이 줄어들 것으로 추정된다. 지난해 국토교통부가 수집한 전·월세 확정일자 자료를 보면 월세 거래 54만건 중 연 임대소득이 2000만원(월 167만원)이 넘는 경우는 전체의 0.9%인 4857건에 불과하다. 전세는 보증금을 모두 합한 금액 중 3억원 초과분에 60%를 곱한 금액을 금융수익(간주임대료)으로 보고 과세한다. 간주임대료가 2000만원을 넘으려면 전세보증금이 대략 14억5000만원을 넘어야 한다. 지난해 수집된 전세 확정일자 자료는 총 83만건. 이 중 보증금이 6억원을 넘는 경우는 5434건으로 전체의 0.6%에 불과하다. 만약 정부가 전세 과세 기준을 기존 2주택자에서 3주택자로 완화할 경우 전세에 세금을 물리기란 더 어려워진다. 뒤집어 얘기하면, 세금을 낼 여력이 가장 큰 사람들이 세 부담에서 벗어나게 되는 것이다.

◇ 4주택 보유자‥준공공 등록하면 소득세 30%↓

전·월세를 놓는 다주택자라면 준공공 임대사업자로 등록하면 세금을 상당히 아낄 수 있다. 기존 매입 임대사업자보다 더 많은 세금 혜택이 주어져서다. 재산세는 면적별로 감면되거나 면제되고, 종부세(전용 149㎡ 이하·6억원 이하)는 전액 면제된다. 소득세는 30%나 면제받을 수 있다. 기존 매입 임대사업자는 20%다. 다만 소득세 혜택을 받으려면 3채 이상을 세 놓아야 한다. A씨가 집 4채를 세 놓아 매년 소득세로 98만원을 낸다고 가정할 때 준공공 임대사업자로 등록하면 소득세 30%를 감면받아 내야 할 세금이 68만원으로 줄어든다.