(경매ABC)⑨토지경매 성공비법은 `발품`

[이데일리 박성호기자] 경매초보자 A씨는 작년 8월께 임야 경매에 참여했다. 감정가는 4억원이었지만 입찰 경쟁이 심하지 않아 감정가의 80%인 3억2000만원에 낙찰을 받았다. 하지만 A씨는 최근들어 이 물건 때문에 밤잠을 이루지 못하고 있다. 낙찰 받은 산에 남의 묘지가 있었고 묘지 연고자가 터무니없는 이장 비용을 요구하고 있기 때문이다.

◇ 토지 경매 "찾고 보고 들어야 성공"

경매 초보자가 토지나 임야 경매에 참여하기는 쉽지 않다. 주거용 부동산과는 달리 장기투자를 요하는 경우가 많고 입지 분석도 일반 주거용 부동산과는 다르기 때문이다. 예를 들어 농지를 낙찰받고자 한다면 농지취득자격증명이 필요하다. 농지취득자격증명은 해당 읍·면사무소에서 발급 가능한지 확인해야 한다.

단지 도로에 가깝다고 해서 모든 토지가 이용가치가 있는 것이 아니다. 해당 농지가 개발이 어려운 보전녹지지역인지 생산녹지지역인지 개발이 가능한 자연녹지지역인지를 파악해야 한다. 

땅의 쓰임새를 분류하는 지목의 가짓수만 10여개. 세부적으로 들어간다면 수십개의 토지별 용도가 있다. 자신이 원하는 물건이 어디에 분류되는지 반드시 확인해야 한다. 혼자서 할 수 없다면 전문가의 힘을 빌려야 한다.

임야의 경우 앞의 사례와 같이 분묘가 있으면 소유권 행사에 제약을 받을 수 있다. 분묘기지권이 있는 임야를 경매하려면 우선 묘지 연고자와 미리 만나서 이장(移葬) 약속을 해야 한다. 이 때는 각서를 꼭 받아둬야 한다.

토지와 임야는 현장답사가 필수다. 임장활동시 해당 마을 이장을 만나 친분관계를 쌓아두는 것이 좋다. 대개 토지거래가 마을 이장을 통해 이뤄지는 경우가 많아 시세나 개발정보에 밝기 때문이다. 때때로 응찰자가 전혀 예상치 못했던 정보, 예를 들어 잦은 침수 지역이라던지 지반이 암반이라 건축이 불가능하다던지 등의 내용 등을 얻을 수 있다.

토지는 경계나 주소가 불분명한 것이 많다. 감정평가서에 실려있는 사진은 6개월 전 사진이라는 것도 염두에 둬야 한다. 계절이 바뀌면 같은 지역이라도 다르게 보일 수 있다. 다행히 토지나 임야는 명도 절차가 없다.

◇ 올해 토지경매시장 `흐림`

토지는 주거용 부동산과 달리 리스크는 큰데 비해 막대한 수익을 안겨주기도 해 `대박`을 노리는 경매 투자자들에겐 늘 관심의 대상이다. 때문에 토지는 경매시장에서 꾸준한 인기를 보여왔다.

지지옥션에 따르면 작년 한해 서울시 토지 경매 거래 건수 총 1034건 중 355건이 매각완료됐다. 매각율은 34.3%, 매각가율 역시 82.2%로 높은 수준이었다. 하지만 경매의 어려움으로 평균 응찰자수는 건당 2.6명에 불과했다.

하지만 토지 경매 역시 작년 말부터 침체기에 접어들었다. 작년 11월 매각률은 25%, 12월은 16.5%로 뚝 떨어졌다. 올해 1월에도 17.6%로 회복기미가 보이질 않는다.

올해 토지 경매 역시 비슷한 수준으로 예상된다. 금융위기 및 부동산 경기 침체로 장기투자를 요하는 토지에 관심이 적어질 수밖에 없는 상황인데다 정부의 부동산 규제 완화가 대부분 주거용 부동산에 집중돼 있기 때문이다.

하지만 여전히 확실한 개발호재가 있는 지역의 토지라면 미래가치를 선점한다는 차원에서 응찰이 몰릴 가능성도 크다.

지지옥션의 장근석 매니져는 "토지 경매는 초보자가 하기에는 고려할 사항이 많아 전문가들을 적극 활용해야 한다"며 "올해 토지 시장 전망이 밝지 않는 만큼 보다 주의해서 입찰을 결정할 필요가 있다"고 조언했다.