[이데일리 윤진섭기자] 총 1조원 규모의 미분양 리츠가 이르면 내달 중순 선보인다. 미분양 리츠는 준공된 미분양 아파트에 투자하는 CR리츠(기업구조조정부동산 투자회사) 이며 개별 건설사별로 1호부터 5호까지 선보인다.
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12일 국토해양부와 증권업계에 따르면 국토부와 우리투자증권(005940)은 준공후 미분양아파트에 전문적으로 투자하는 총 1조원 규모의 `준공후 미분양아파트 CR리츠`(가칭, 이하 CR리츠)를 이르면 내달 중순 출시키로 했다.
국토부 고위 관계자는 "미분양아파트 처리를 위해 펀드 설립을 검토했으나 건설사 유동성 확보를 위해선 리츠 방식이 최적이라고 판단해 리츠 설립을 추진키로 했다"며 "관계기관 협의 및 설립 기간을 최소화해 우리투자증권이 이르면 내달 중순경에 선보이기로 했다"고 말했다.
이번에 선보일 CR리츠는 개별 건설사별로 1호부터 5호까지 순차적으로 나온다. 첫 CR리츠는 3000억원 규모로 책정했으며, 전체 CR리츠 규모는 1조원으로 잠정 결정했다. 이 경우 가구당 2억원으로 책정할 경우 최대 5000가구 정도가 편입될 것으로 우리투자증권은 예상했다.
CR리츠에 편입된 준공 후 미분양아파트는 임대로 운용되며 전체 CR리츠 운용기간은 3년으로 정해졌다. 전세계약기간(2년)과 리츠 청산기간 등을 감안한 것이다. 리츠 운용사는 추후 결정되며 주택공사가 편입된 미분양 아파트를 위탁관리(AMC)한다.
이 CR리츠에는 은행, 연기금, 보험사, 건설사들이 참여하며 금융권 등 기관투자자가 선순위, 건설사는 후순위이다. CR리츠는 시행·시공사가 보유한 준공후 미분양아파트를 분양가에 매입한다.
건설사는 유입된 자금 중 30%를 리츠에 출자(현물)하며, 운용비용도 일부 부담하게 된다. 건설사는 리츠 청산 후 투자금 중 일부를 수익률에 따라 회수하게 된다.
우리투자증권은 "미분양펀드나 주공은 30~40% 할인된 가격에 미분양아파트를 매입해 건설사의 손실이 컸던 반면 이번 리츠는 건설사가 30% 정도만 투자한 뒤 추후 운용을 통해 수익을 거둬 손실을 최소화할 수 있다는 점에서 차이가 있다"고 밝혔다.
특히 이번 CR리츠의 경우 기관투자자 참여를 높이기 위해 수익률을 확정키로 했으며, CR리츠 청산 후에도 미분양 아파트가 처리되지 않을 경우 이를 주공이 분양가의 최대 70% 수준에서 되사주기로 확약을 맺기로 했다.
우리투자증권 관계자는 "종전에 거론돼 온 미분양 펀드는 미분양 아파트를 사들인 뒤 세를 놓거나 되팔 때 손실이 발생할 경우 투자자가 떠안는 구조"라며 "하지만 이번에는 확정 수익률을 제시해 기관투자자의 경우 손실 발생 없이 수익만 받는 구조로 했다"고 말했다.
CR리츠가 제시할 확정수익률은 6~7% 선이며, 추후 관계기관 논의를 통해 최종 확정할 것으로 알려졌다.
국토부는 이와 함께 CR리츠 수익률 제고를 위해 미분양 아파트 투자시 취득·등록세 및 보유세 등을 감면해주기로 하고 기획재정부, 행정안전부 등과 협의를 진행 중이다.
우리투자증권은 CR리츠 조성을 위해 이미 2조5000억원 규모의 미분양 아파트를 의뢰 받은 상태이며 국토부·주공 등과 논의를 통해 1호 CR리츠에 편입할 물건을 확정할 계획이다.
한편 우리투자증권은 오는 14일 건설사를 대상으로 `준공 후 미분양아파트 CR리츠` 설명회를 개최할 예정이다.
■ 준공후 미분양 CR리츠 개요
명칭 : 준공 후 미분양 CR리츠(가칭)
대상 : 준공 후 미분양 아파트
규모 : 1차 3000억원, 5호까지 총 1조원(건설사별로 상품 출시)
판매사 : 우리투자증권
자산운용사 : 추후 선정
미분양아파트 위탁관리기관 : 대한주택공사
운용 기간 : 3년
기관투자자 수익률 : 확정 수익률 (6~7% 예상, 추후 논의 후 확정)
운용 방식 : 건설사 준공 후 미분양 아파트 리츠에 매각(분양가 100%)
건설사 리츠로 받은 분양가 중 30% 현물 출자, 리츠 운용 비용 부담
대한주택공사 리츠 청산 후 매각되지 않은 미분양 주택 최대 70% 매입
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