[edaily 이진철기자] 정부는 27일 노무현 대통령 주재로 국정과제회의를 개최해 ´임대주택정책 개편방안´을 확정, 발표했다.
다음은 임대주택정책 개편방안과 관련된 일문일답 내용이다.
-다가구 매입임대의 물량을 확대하는 배경은.
▲현재 건설중인 국민임대주택이 도시외곽에 집중됨에 따라 현 생활권을 떠나기 어려운 도심 빈곤층의 입주에는 한계가 있다. 이에 작년에 시범사업(04년 503호)결과, 입주민의 반응이 좋은 다가구 매입임대 물량을 확대키로 한 것이다.
-다가구 매입임대 물량확대 및 분산입지에 따른 관리대책은.
▲주택공사에 매입임대 전담관리 시스템을 구축해 운영중이며, 지역별 통합관리, 기동보수반 편성 등 별도 시스템도 도입해 운영할 방침이다. 관리물량이 대폭 확대되면 일상관리는 정부의 재정지원을 받고 있는 집수리사업단 및 주거복지관련 사회단체를 적극 활용할 계획이다.
-다가구 매입임대주택 등의 입주자에 대한 주거와 사회복지서비스의 연계지원 방안은.
▲지역내 종합 사회복지관, 시민단체 등 기존에 존재하는 사회복지 전달체계를 최대한 활용하고, 복지정책의 주무부처인 보건복지부 등과 긴밀하게 협력해 나갈 계획이다. 이를 통해 다가구 매입임대사업이 단순한 주택공급정책이 아닌 주거복지정책이 될 수 있도록 추진해 나가겠다.
-다가구 매입임대의 구체적인 그룹홈 확대방안은.
▲작년 시범사업은 장애인 그룸홈만 운영하고 있으나 요보호아동, 성폭력, 가정폭력 피해자 등으로 그룹홈을 확대할 방침이다.
이같은 특수 사회취약계층의 보호활동을 하고 있는 비영리단체를 활용해 주택을 제공하고, 비영리단체는 입주대상자를 자체적으로 선정하고, 관련 중앙부처 및 비영리단체가 소요경비를 마련해 운영할 계획이다. 복지부, 여성부 및 관련 비영리단체에서도 공급을 희망하고 있다.
-다가구 매입임대와 전세임대의 차이점은.
▲입주민 반응이 좋은 다가구주택 매입임대사업을 확대하는데는 한계가 있어 이와 유사한 전세임대방식을 도입했다. 전세임대방식은 주공이나 지자체가 소유권을 확보하지 않는 점에서는 차이가 있으나 공급지역, 입주대상, 임대료 수준 등은 동일하다.
수리비 등 일부 소모성 경비는 재정에서 지원하나 전액 주택기금으로 사업을 시행하게 된다. 전세임대는 수요에 따라 아파트 등 주택유형도 다양화할 수 있으며, 매입방식은 매물이 없는 지역은 공급할 수 없으나 지역별 수요에 탄력적으로 대응이 가능하다.
-전세형 임대의 경우 집주인이 집을 비워줄 것을 요청할 경우 입주자는 어떻게 되고 임차기간은.
▲임차기간이 가급적 장기간인(5~6년) 주택을 임차하고, 임차기간 연장이 곤란하거나 기타 다른 사유로 집주인이 집을 비워줄 것으로 요청하면 인근 다른 주택을 임차해 입주민을 입주토록 해 입주자의 주거안정을 도모할 방침이다.
아울러 주택기금을 활용하므로 주공·지자체가 전세금에 필요한 자금은 탄력적으로 운용이 가능하다.
-전세형 임대주택 입주자의 거주기간은.
▲다가구주택 매입임대와 같이 입주자의 최초 거주기간은 2년으로 하되, 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려중이다.
-다가구 매입임대보다 사업비가 더 높은 신축임대를 도입하는 이유는.
▲도심내 임대주택 공급을 확대하고, 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위해 공급방식을 다양화 할 필요가 있어 시범사업 차원에서 도입했다. 이를 통해 노후불량주택을 정비하는 효과가 있고, 새집에 따른 유지보수 비용을 절감할 수 있다.
-신축임대주택의 입주계층은.
▲철거·신축에 따른 비용으로 인해 임대보증금이 15평 기준으로 555만원, 월임대료 14만~16만원으로 다가구 매입임대보다 높은 점을 감안했다. 매입임대가 수급자 위주이나 신축임대는 차상위계층 또는 탈시설가구 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 계획이다.
-단신자용 매입임대사업을 추진하는 이유는.
▲다가구주택은 주로 2인 이상의 가구가 거주할 수 있도록 건축돼 시범사업을 추진해 본 결과 실제로 단신가구의 입주기회가 극히 적었다. 따라서 정부지원의 사각지대를 해소하기 위해서는 주거지원의 다변화가 필요가 있다.
-단신자용 매입임대주택의 지원대상은 어떠한 절차를 통해 선정되는가.
▲입주자는 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통하여 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대하게 된다.
지자체를 통해서는 주로 자활의 의지가 있는 기초생활수급자 위주로 선정하고, 비영리단체를 통해 입주자를 선정하는 경우는 사업 참여 비영리법인에게 입주자 선정권 부여한다.
-부도난 민간임대주택을 매입하는 이유는.
▲입주후 부도난 경우는 제3자 인수에 따른 퇴거위험 및 임대보증금 손실로 기존 입주자들의 주거불안이 심각한 상황으로 정부차원의 지원이 절실히 필요하다. 작년말 부도임대 12만가구중 입주후 부도주택은 7만300호 수준이다.
특히 매입협의 등 추진과정에서 부도사업자는 배제하고, 경매를 통해 매입, 부도사업자의 다른 채무를 승계하지 않으므로 부도사업자를 지원하는 것은 아니다.
-부도임대주택의 매입시 경매로 취득하는 사유는.
▲국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 국민주택기금 및 제3채권자에 의한 근저당·압류 등 권리관계가 매우 복잡하다.
일반 매입할 경우 사적인 채무를 정부재정 및 기금으로 변제한다는 비난과 취득원가의 지나친 상승이 예상되며, 이미 경매로 처리해 기금을 회수한 단지와의 형평성 측면에서도 물의가 예상되므로 경매로 매입하는 것이 바람직하다.
-부도임대 매입시 기존 임차인은 계속 거주할 수 있는지.
▲부도임대주택을 매입해 국민임대주택으로 공급하더라도 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간 동안 거주할 수 있도록 허용할 계획이다.
-국공유지, 교도소나 군부대 시설 등의 이전부지 등을 활용하는 방안으로 도심내 충분한 택지공급이 가능한지, 향후 추진방향은.
▲국공유지의 매각이나 군부대 등의 이전 등은 단계적으로 추진돼 충분한 택지공급에는 한계가 있는 것이 사실이다. 다만, 용도폐지될 경우 우선적으로 국민임대단지로 활용을 검토하여 도심내 공급을 확대한다는데 의미가 있다.
군부대, 교도소부지 등 용도폐지된 국유지는 임대주택 용지로 우선 매각되도록 국유재산관리계획 수립시 반영하고, 앞으로 재경부, 국방부 등 관계부처와 협의를 거쳐 활용가능 부지를 지속적으로 조사, 활용할 계획이다.
-철도차량기지, 공영차고지 등을 입체개발해 임대주택을 건설하는 것이 가능한지, 문제점은 없는가.
▲현행법상 공영차고지, 철도차량기지, 하수처리장 등 도시계획시설 부지를 복합도시계획시설로 결정한 후 부지상부를 입체도시계획사업으로 국민임대주택 건설이 가능하다. 국토계획법상 주택 등 비도시계획시설을 도시계획시설인 건축물 상하부에 설치가능하고 국내외에서 공공시설을 입체적으로 활용한 사례가 있다.
지난 95년 서울시 신정지하철기지 상부에 인공대지를 조성해 아파트 3000가구 및 학교를 건설했고, 독일 베를린에서 고속도로 복개후 녹지가 많은 전원주택 개념의 테라스식 아파트인 슈량겐파다 임대주택 2동 15층 1200가구를 건설한 사례가 있다.
다만, 인공대지조성, 철도점용료 등으로 인해 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획이다.
-국민임대 11평형의 도입이 필요한지, 수요는 있는가.
▲1인가구의 비중이 높아지는 인구추세에 대비할 필요가 있다. 1인가구 비중은 지난 85년 7%에서 90년 9%, 95년 12.7%, 2000년 15.5% 등으로 높아지는 상황이다. 따라서 독거노인이나 편모가정 등 가족원이 적은 빈곤가구를 위해서 종전 영구임대 규모의 저렴한 주택이 필요하다.
11평형 임대보증금은 종전 영구임대수준인 400만원 정도로 예상하고 있다. 영구임대의 건설 중단으로 입주대기자가 6만명에 달하므로 서울 등 대도시 인근 지역에 공급할 경우 수요는 충분하다.
-서민용 임대주택에서 20평(전용15평) 이상이 필요한지.
▲1~4분위의 저소득층의 경우도 현재 국민임대주택 규모(전용15평이하)보다 크게 거주하고 있다. 20평 미만은 방이 1~2개로 이성자녀를 둔 4인가구는 최저주거기준에도 미달하는 경우가 발생한다.
국민소득 증가에 따라 높아지는 주거요구 수준을 충족시키기 위해서도 20평 이상을 일정비율 공급해야 한다. 또한, 다양한 계층의 혼합(Social Mix)을 위해서도 24평(전용18평)을 일부 건설할 필요가 있다.
-사업비가 16%나 인상(324만원→375만원) 되었는데, 그 요인은 무엇인가.
▲이번에 사업비를 인상한 것은 지난 2002년 사업비 산정 이후의 지가, 자재, 노임 등의 상승요인을 반영해 현실화한 것이다.
상대적으로 매수비중이 높은 수도권 일대의 택지 매입비용이 대폭 증가했고, 원자재 등 물가도 상승했다. 이는 지난 2002년부터 2003년까지 건설경기 활황에 따른 노무비 상승 등의 요인으로 공사비가 증가한 것이다.
지난해에는 물가 및 노임 등의 상승요인을 반영, 공공임대주택 표준건축비를 210만원에서 288만원으로 37% 인상한 바 있다.
-주공이 자체택지내 분양주택을 공급하는 것이 사실상 공영개발의 도입을 의미하는 것이 아닌지, 예상되는 문제는 없는가.
▲이번 조치는 국민임대사업의 재원부족을 해소하기 위해 불가피하게 2012년까지 한시적으로 추진하는 것이고, 주공이 개발하는 공공택지에 한정되는 것이므로 전면적인 공영개발 방식을 도입하는 것은 아니다.
주공이 분양용지를 개발한다고 해도 주택건설 공사 등은 민간에 발주하여 이루어지므로 발주물량의 변동이 없어 시행사를 제외한 건설업체의 수주물량 축소 등의 문제는 없을 전망이다.
-민간 참여를 연기금으로 제한하는 이유는.
▲국민임대주택은 저소득층을 위한 공익사업으로서 공공성과 책임성이 부여되므로 공공연기금에 한정하는 것이 타당하다.
건설업체의 경우 부도가능성도 있고, 공공연기금은 장기 안정성이 커 장기투자에 적합하다.건설업체의 경우는 연기금과 컨소시엄을 구성해 참여할 수 있다. 또한 재정지원을 통해 일정부분 수익을 낼 경우 공공연기금에 배분해 국민전체에 수혜효과를 주는 것이 타당하다.
-임대주택 부도에 따른 임차인 피해방지대책은.
▲기금을 제외한 각종 제한물권은 지난 2002년 말 임대주택의 분양전환 시점까지 설정을 제한한 바 있다. 이미 부도가 발생한 임대주택에 대해선 조기 분양전환될 수 있도록 대출한도 작년 4월 확대했고, 우대금리 적용대상 확대도 같은해 10월 조치했다.
아울러 부도임대사업장에 현재 거주자이면 우선분양자격을 인정받을 수 있도록 임대주택법시행령 개정중이고, 현재 건교부에 설치된 임대주택 검토위원회에서 추가대책에 대해 논의중이다.
-10년 장기임대 공급 활성화를 위한 방안은.
▲정부가 임대기간 장기화를 추진함에 따라 그동안 5년임대를 공급해왔던 영세업체들은 장기간 자금운영능력이 부족하여 사업에 적극적으로 참여하기 곤란하다. 따라서 장기임대활성화를 위해서는 자금사정이 건실한 재무적 투자자의 사업참여를 유도할 필요가 있다.
올년 상반기중 용인흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자가 참여해 시범사업을 추진할 계획이며, 그 결과를 보아 문제점 등을 점차 보완해 나갈 수 있을 것이다.
-용인흥덕지구를 대상으로 하는 필롯프로젝트(Pilot project)의 기본적 취지 및 추진일정은.
▲임대주택사업에 장기 민간자금을 유인해 투자, 건설, 관리가 분리된 선진시스템을 구축하기 위함이다. 4월중 관련기준을 마련해 6월중 사업자를 선정할 계획이며, 2006년 하순에 주택사업계획승인을 거쳐 입주는 2007년 하반기에 이루어질 전망이다.
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