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“전세 기간이 많이 남은 집은 오히려 급매로 살 기회가 됩니다.” (김유라 마이크임팩트 생애최초내집마련 강사)
“손절(손해보는 파는 매매)은 사이버 애널리스트의 면피용입니다. 손해 보고 팔 주식에는 절대로 투자하지 않습니다.” (조문원 압구정 투자클럽 대표)
1%대 저금리 시대 잃지 않는 투자법은 무엇일까. ‘제4회 이데일리 웰스투어in서울’에서 남다른 혜안을 가진 시장 전문가들은 투자의 상식을 깨는 방식으로 ‘잃지 않는 투자법’을 전파했다.
지난 13일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 ‘웰스투어in서울’ 강연회에선 부동산, 주식, 보험 등 재테크의 전 분야를 총망라하는 생생한 재테크 팁들이 쏟아졌다. 전문가들은 특히 투자의 기회를 얻기 위해서는 ‘역발상’이 필요하다며 기존 상식을 깨서 바라봐야 한다고 강조했다.
◇2017년까지 대세 상승 “지금이라도 내 집 마련해라”
이날 웰스투어의 첫 포문을 연 이종길 아름다운 투자가들의 모임 대표는 “현재 보유하고 있는 전국의 아파트가 80여 채지만 빚은 5~6억원 밖에 없다”며 “부동산 폭망론자들이 남의 빚 걱정할 시간에 자신의 자산 걱정이나 하라”며 비판했다.
그가 특강 내내 강조한 부분은 일반인들이 크게 우려하는 ‘역전세난’이다. 전세를 끼고 집을 샀다가 집값이 하락해 전세금을 돌려줘야 하는 위기 상황에 대한 우려다. 이 대표는 “지난 11년간 투자를 하면서 두 번의 위기를 겪었다”며 “일부 지역의 전세값이 하락했지만 1년 만에 회복했다”고 말했다.
이 대표가 주로 공략하는 아파트는 국민주택(85㎡) 이하 서민형 아파트다. 전세난이 심해지면 심해질수록 서민들의 주거지가 서울 외곽으로 밀려나는 상황이다. 그는 “서민들이 밀려나는 전세 이동 경로를 파악해서 투자한다”며 “수요과 공급을 분석한 결과 2017년까지 이러한 전세난이 계속될 것”이라고 전망했다.
앞으로 2년 동안 부동산 상승장이 이어진다면 내 집 마련을 망설이는 서민은 계속 도심 외곽으로 떠밀려 날 수밖에 없다는 지적도 나왔다. 따라서 지금이라도 실수요자라면 내 집 마련하는데 망설이지 말아야 한다는 조언도 이어졌다. 김유라 마이크임팩트 생애최초내집마련 강사는 “내 집 한 채는 가격이 오르든 내리든 상관없이 꼭 필요하다”며 “집을 왜 파는지 알면 일반인들도 얼마든지 급매를 잡을 수 있다”고 강조했다.
그가 제사한 구체적인 방법은 집을 사기 전에 미리 등기부등본을 보고 매도자에 대해 파악하는 것이다. 주택담보대출이 많거나, 유산상속이 급하거나, 이혼해야 하는 경우라면 더 유리한 상황에서 가격 협상을 할 수 있다. 대체로 전세금이 낮은 매매는 투자금이 많이 들어 꺼리는 편이지만 ‘전세 낀 매물’은 오히려 급매의 기회가 될 수 있다.
◇‘신공항 발표’ 제주땅 역발상 투자 기회
이번 웰스투어에선 일반인들이 관심은 많지만 쉽게 접하기 어려운 토지 투자법에 대한 특강이 진행돼 관심을 끌었다. 투자 10년 만에 토지 5만평을 보유한 전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 장은 전국의 4곳을 추천하며 상세한 투자법을 설명했다.
특히 최근 신공항이 발표된 제주도 땅 투자에 대한 참석자들의 관심이 뜨거웠다. 전 소장은 “최근 계약을 하고 잔금을 치러야 하는 제주도 땅이 있는데 지주의 변심이 두렵다”며 “신공항 발표로 현지 지주들이 땅을 죄다 거둬들이고 있는 상황”이라고 말했다.
하지만 이럴 때일수록 역발상 투자가 필요하다는 전략이다. 신공항이 애초 예상됐던 서귀포시 대정읍이 아닌 성산읍으로 발표되면서 대정 지역을 기대하고 들어갔던 ‘실망 물건’들이 나올 수 있다고 예상했다.
전 소장은 “이미 많이 오른 애월 등을 추천하지 않는다”며 “오히려 저평가된 표선면, 구좌읍의 해변지역에 관심을 둘만 하다”고 말했다.
그밖에 당진, 평택, 새만금 지역을 투자처로 꼽았다. 하지만 이들 지역도 이미 가격이 많이 오른 곳보다는 저평가된 지역 위주로 공략하라고 조언했다. 평택은 고덕신도시와 미군기지가 많이 올라 차라리 ‘평택항’과 ‘안중역’ 인근이 투자 매력도가 높다 했다. 당진 역시 북당진 보다는 ‘남당진’을, 새만금도 군산보다는 ‘부안’을 추천했다.
◇“손해보고 팔 주식엔 쳐다보지도 마라”
이날 마지막 세션을 맡은 조문원 압구정 투자클럽 대표는 일반적인 주식 투자 상식을 깨며 새로운 혜안을 제시했다. 조 대표의 첫번째 원칙은 ‘손해를 보고 팔 주식에는 투자하지 않는다’는 것이다. 현재 그의 포트폴리오에 마이너스가 난 주식이 있느냐는 질문에 그는 “질문이 잘못됐다”며 “손해를 보고 팔 주식이 있느냐”고 물어야 한다고 답했다.
실제로 그가 처음 주식 투자로 성공을 거든 종근당은 투자 초기 80%에 가까운 손해를 보기도 했다. 부동산 투자 실패 이후 동네 슈퍼를 운영하며 모은 종잣돈 3억원을 전부 털어 넣었지만 주가는 점점 빠지기만 했다. 조 대표는 “옆에서 지켜보던 아내가 오히려 걱정했다”며 “아무리 주가가 내려도 확신을 하고 산 주식이기 때문에 흔들리지 않았다”고 말했다.
이후 1년 이상 정체기 이후 주가는 5배 이상 뛰었다. 10년 가까이 보유한 종근당 주식 하나로만 10억원의 양도소득세를 냈다. 그는 지금도 종근당 본사 앞으로 지날 때면 거수경례를 할 정도로 고마운 주식이라고 했다.
조 대표는 초보 투자자들에게 ‘선택과 집중’하라고 권했다. 그 역시도 처음 투자를 할 때는 여러 종목이 아닌 한두 종목에 집중적으로 투자했기 때문이다.
종목을 발굴할 때 그가 가장 먼저 보는 지표는 순자산 대비 주가를 나타내는 PBR이다. 조 대표의 추천 종목은 보유한 부동산 등 순자산이 청산가치보다 높은 경우도 많다. 이날 추천 종목 중 하나인 방림은 서울 영등포구 문래동과 경북 구미 지역의 부동산 가치를 보고 투자를 판단했다. 그 다음으로 얼마나 돈을 잘 버는지를 보여주는 영업이익이다. 평범한 개미 투자자였던 조 대표는 “회사에 대해 궁금한 점이 생기면 무조건 전화한다”며 “회사에서 제발 좀 전화를 하지 말라며 귀찮아할 정도였다”고 말했다.
※특별취재팀 팀장 금융부 문승관 차장, 이성기·성선화·최정희·김동욱 기자
