[상한제 2題]분양가상한제 "이제는 폐지할 때"

[이데일리 이태호 기자] 부동산 관련 2가지 상한제가 6월 국회의 핫이슈 중 하나다. `대란`이라 불리는 전월세 가격을 인위적으로 제한하는 전월세 상한제 도입과 아파트 분양가 상한제 폐지다. 시장가격에 대한 정부 개입의 필요성과 효과 논란이 각각 다른 영역에서 펼쳐지고 있는 것이다. 부동산 시장의 판도를 뒤흔들 2개의 상한제를 꼼꼼히 뜯어본다. [편집자] 

주택경기 침체가 지속되면서 분양가상한제에 대한 건설업계의 반발이 거세지고 있다. 지난 2007년 주택가격 폭등을 막기 위해 도입됐지만, 주택 품질을 떨어뜨리고 원활한 공급을 저해하는 부작용만 낳고 있다는 이유에서다.
 
정부 역시 분양가상한제 도입 당시와 지금의 부동산시장 상황이 근본적으로 다르다는 점을 인정하고 폐지나 손질이 필요하다고 가닥을 잡은 상황이다.

하지만 아직까지 정치권은 머뭇거리고 있다. 시장상황 변화에는 공감하지만, 주택가격 급반등시 정치적 책임론이 부각될 수 있다는 부담 탓이다.
 
◇ "정치논리에 공급대란 위험"

"경제학자들이 아는 것은 많지 않지만, 토마토 공급부족 사태를 만드는 방법은 알고 있다. 개당 1원 이상에 팔 수 없다는 법을 통과시키면 된다"(밀튼 프리드먼)
 
정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 지난 13일 열린 분양가상한제 관련 정책토론회에서 인위적인 가격제한의 부작용을 프리드먼의 이 한 마디로 요약했다. 돈이 안 되니 공급자가 공급을 끊거나, 품질을 떨어뜨릴 수밖에 없다는 얘기다.
 
부동산114에 따르면 지난해 민간아파트 분양물량은 9만711가구로 분양가상한제 도입 전인 2006년 20만7000여가구 대비 반토막났다. 거래량은 2006년 11월 8만9400여건에서 올 4월 5만5500여건까지 37.9% 감소했다.

정 교수는 "분양가상한제는 미국, 일본, 영국, 싱가포르 같은 선진국에서도 찾아보기 힘든 제도"라며 "핀란드 헬싱키에서 도입했다가 아파트 공급·거래 감소와 기존 아파트가격 상승을 야기한 바 있다"고 지적했다.
 
권주안 주택산업연구원 연구위원의 연구 결과도 이같은 지적을 뒷받침했다. 권 연구위원은 모의실험을 통해 분석한 결과, 분양가상한제를 폐지했을 경우 공급이 늘어 서울 주택가격은 11분기 후 11% 정도 가격이 하락하고, 수도권은 12분기 후 5% 정도 하락하는 것으로 나왔다고 설명했다.
 
이와 관련, 최막중 서울대 환경대학원 교수는 "경제적으로 옳은 얘기가 해결이 안 되고 논란 거리가 되는 이유는 정치적 문제와 얽혀있기 때문"이라면서 "분양가가 당장은 오르고, 3년 뒤에는 하락효과가 나타난다고 했을 때 정치인 입장에서 누가 장기적인 효과를 생각해 접근하겠는가"라며 안타까워 했다.

신완철 건설주택포럼 회장도 "가격제한으로 인한 가장 큰 문제는 주택공급의 감소"라고 지적하고, "최근 발생하는 전세대란의 문제 역시 공급부족 문제와 무관하지 않기 때문에, 분양가상한제는 폐지돼야 한다"고 강조했다.
 
◇ 정치권 "집도 상품이다" vs "집값 상승 안된다"

한나라당은 지난 2009년부터 분양가 상한제 폐지를 당론으로 채택하고 있으나, 민주당은 안전장치 없는 무조건적 폐지에 반대하는 입장이다.

전여옥 한나라당 의원은 "집을 상품으로 보느냐, 상품이 아닌 것으로 보느냐가 한나라당과 야당의 분명한 차이"라면서 "집은 시장에서 사고 팔리는 상품인데, 분양가상한제는 학교에서 90점 이상 받아선 안 된다고 말하는 것과 같다"고 주장했다.

반대로 김희철 민주당 의원은 "지난 1980년대와 1998년에 분양가 규제를 풀 때마다 주택가격이 폭등했었다"며 "국민 대다수가 주택가격이 비싸다고 느끼는데 아무 제도적 정치 없는 무조건적 폐지는 시기상조"라고 강조했다.
 
그는 한국의 `가계 연소득 대비 주택가격비율`(PIR: Price to Income Ratio)이 서울의 경우 12.6배로 3~4배 정도인 미국이나 일본에 비해 매우 높다는 점도 강조했다.

민간택지 분양가 상한제는 지난 `3.22대책`에서 폐지 방침을 발표했지만, 4월 임시국회 상정이 무산돼 이달 임시국회로 미뤄진 상태다. 여당은 임시국회에서 재건축·재개발 사업장에 한해 폐지하자는 절충안을 제시할 방침이다.

◇ 정부 "이제 폐지해도 될 것 같다"

권도엽 국토부 장관은 지난달 26일 열린 인사청문회에서 "상한제 때문에 주택 공급이 원활하게 이뤄지지 못했다"면서 "가격이 급등한 시기에 단기적 효과를 위해 채택했지만, 중장기적으로 자율화해 공급을 늘려야 한다"고 강조했다.

이와 관련, 이원재 국토해양부 주택정책관은 "분양가상한제는 과도한 분양가 상승시기에 상승을 억제해 집값도 안정시키고 실수요자 부담을 줄이기 위해 도입했는데, 현재 주택시장 상황은 집값이 계속 하향 안정세를 보이고 있다"고 설명했다.
 
그는 "분양가상한제를 유지 하지 않더라도 충격은 크지 않을 것 같다고 생각한다"며 "총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV)이 안정적으로 관리되고 있어 수요에 대한 안전장치도 갖추고 있는게 아닌가 생각한다"고 말했다.