`짝퉁오피스텔` 도시형생활주택 성공 가능성은?

[이데일리 하지나 기자] 침체된 부동산시장에서 도시형 생활주택이 새로운 투자처로 부상할 수 있을까.
 
지난 15일 국토해양부가 `도시형 생활주택 공급 활성화대책`을 발표한 이후 분양을 앞둔 도시형 생활주택이 관심을 끌고 있다. 

그동안 도시형 생활주택은 최대 149가구 밖에 지을 수 없어 수지타산이 맞지 않는다는 사업자들의 불만이 많았다. 정부는 이런 지적을 받아들여 최대 299가구까지 지을 수 있도록 기준을 완화했다.

◇ 공급자..싼 부지 확보 어려워    

사업자(공급자) 입장에서는 택지를 싸게 구입해 분양가를 낮춰야만 성공할 수 있다. 하지만 도시형 생활주택의 최적 입지인 역세권은 땅값이 비싸기 때문에 어려움이 많다.
 
업계 관계자는 "B급 역세권의 경우도 평당 1500만원을 웃돌기 때문에 분양가를 낮추기가 어렵다"고 말했다.
 
신대방역 인근에서 한원건설이 22일 첫선을 보이는 도시형생활주택 `아데나534`의 경우 전용면적 23㎡형(7평) 분양가가 1억4000만원선이다. 평당 2000만원꼴이다.
 
 ◇ 임대사업자..수익률 높지 않을 것

안명숙 우리은행 부동산팀장은 "오피스텔의 평균 임대수익률은 연 5%밖에 안된다"며 "취득·등록세와 부가세 비과세 혜택 등을 고려했을 때 도시형 생활주택은 최고 7~8% 임대수익률을 기대할 수 있다"고 말했다.
 
법적으로 주택의 범주에 들어가는 도시형생활주택은 업무시설로 규정된 오피스텔에 비해 취득·등록세가 낮고 부가세가 없는 등 세제혜택이 있다.
 
하지만 오피스텔보다 주거여건이 나을 게 없고 선호도도 떨어질 가능성이 있어 오피스텔 임대수익률을 넘어서기는 어려울 것이란 견해도 많다. 주택으로 간주돼 양도세 중과세 대상이라는 점도 핸디캡이다.(올해까지는 다주택자 중과세 적용 안함)

임대사업자로 등록(2채 이상이면 가능)해 양도세 감면을 받으려면 주택 5채를 매입해 10년 동안 임대를 해야한다
 
◇ 거주자..관리비 싸지만 주거환경은 떨어져

도시형 생활주택은 오피스텔에 비해 관리비가 저렴한 장점이 있다. 전용률도 높다. 통상 오피스텔의 전용률은 55% 정도지만 도시형생활주택은 70%이상이다. 같은 평형일 경우 넓게 살 수 있다는 것이다.  

하지만 도시형 생활주택은 공급활성화를 위해 건설기준이 크게 완화됐다. 소음규제도 심하지 않고 관리사무소나 조경시설 등 부대시설을 설치하지 않아도 된다. 달리 말하면 주거환경은 좋지 않다는 것이다.     
 
또 주차장이 가구당 0.1~0.5대 밖에 안된다. 반면 오피스텔은 가구당 1대씩 주차장을 확보해야 한다.