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8일부터 이틀 동안 미래에셋자산운용은 ‘미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사(맵스제1호리츠)’의 기업공개(IPO)를 앞두고 기관투자자를 상대로 수요예측을 한다. 공모가는 5000원 단일가이며 공모예정금액은 720억원이다. 목표 배당 수익률은 공모가 기준 향후 10년 평균 기준 연 6%대 초반으로 전망된다.
미래에셋자산운용이 자산관리회사로서 운용 중인 첫 번째 리츠인 맵스제1호리츠는 경기도 수원시 광교 신도시에 위치한 지하 4층∼지상 5층 규모 도심형 아웃렛(할인매장)에 투자하는 리츠다.
기초자산은 경기도 수원시 광교 소재 광교센트럴푸르지오시티 상업시설로, 롯데쇼핑이 롯데아울렛 및 롯데시네마를 운영하고 있다. 잔여 임대차 기간은 15년으로 2035년 9월이 만기다. 삼성전자 수원·화성·기흥 사업장이 근교에 있어 지속적으로 인구가 유입되고 있으며 구매력 있는 소비자도 확보돼 있다. 광교 택지개발사업이 99% 완공된 상태로 추가적인 상업 시설 공급도 제한적인 상황이다.
맵스제1호리츠는 GS리테일(임차인)로부터 임대료를 받으며, GS리테일은 롯데쇼핑(전차인)으로부터 전대료를 수취하는 구조다. 전대료는 롯데쇼핑의 매출에 연동되지만, GS리테일은 롯데쇼핑의 매출과는 별도로 고정임대료를 지급한다. 임대료는 2020년부터 10년간 연 2% 상승하며, 그 후 5년간은 연 1% 상승하는 식이다.
라진성 KTB투자증권 연구원은 “타 리테일리츠 대비 초기 배당수익률이 낮고 리테일 업황 둔화로 기초자산이 리테일매장 1개라는 것에 대한 우려가 존재한다”면서도 “임대차(GS리테일)-전대차(롯데쇼핑)로 이뤄진 이중 계약 구조와 15년의 장기 임대차 계약을 바탕으로 안정적인 배당 가능하며, 향후 추가 자산(물류센터, 오피스 등) 편입할 예정으로 복합형 리츠로의 성장이 기대된다”고 투자 포인트를 짚었다.
