은마분양가, "주변 시세대비 합리적" vs "둔주 2배 넘어 비싸"

[이데일리 김일환 기자]

[이데일리 신수정 기자] 서울 대치동 은마아파트 일반분양가가 3.3㎡당 7700만원으로 추정된 것을 두고 시장 반응이 분분하다. 일각에선 대치초, 대청초, 단대부중·고, 숙명여중·고 등 학교가 밀집해 있고 대치동 학원가를 도보로 다닐 수 있는 입지인데다 주변 아파트 단지 가격과 비교했을 때 오히려 저렴하게 나왔다는 의견을 내놨다. 반면 역대 최대 분양가를 기록했던 서초구 반포동 ‘래미안원베일리(3.3㎡당 평균 5653만원)’보다 2000만원 이상 높은데다 최근 완판에 성공하지 못한 ‘둔촌주공(3.3㎡당 평균 3800만원)의 2배 이상이라는 점에서 흥행이 저조 할 것이란 평가도 있다.

서울 강남구 대모산 전망대서 바라본 대치동 은마아파트 일대. (사진=연합뉴스)

◇인근 래미안대치팰리스보다 훨씬 저렴

19일 정비업계에 따르면 서울시는 강남구 대치동 은마아파트 일대 24만3552㎡를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획(구역) 지형도면 등을 확정 고시했다. 일반분양가 추정액은 3.3㎡당 7700만원으로 결정됐다. 전용 84㎡를 기준으로 분양가가 약 26억원, 전용 59㎡는 약 19억원 수준이다. 가장 넓은 면적인 전용 109㎡ 일반분양가는 약 30억원이 될 것으로 보인다. 이 추정가는 현재 28개동 4424가구 규모인 은마아파트가 재건축 후 최고 35층(높이 118m), 31개 동, 5778가구(공공주택 678가구 포함)로 변경된다는 가정이다.

시장 안팎에선 3.3㎡당 7700만원으로 결정된 일반분양가 추정액을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 일각에선 교육 수요가 몰리는 대치동 학원가 입지에 위치한데다 강남지역 중심지와 가까이 위치했다는 점에서 합리적이라는 평가다. 특히 인근에 2015년 공급된 ‘래미안대치팰리스1단지’ 전용면적 84㎡가 KB부동산 시세로 평균 32억원을 가리키고 있는 만큼 오히려 저렴하게 책정됐다는 분석도 나온다.

인터넷 한 부동산 커뮤니티에선 “대치동 핵심 입지에다 인근 래미안대치팰리스와 비교했을 때 훨씬 가격이 비교적 저렴한 편”, “절대적인 가격을 가지고 평가해서는 안된다”, “강남권에서 적당한 수준” 등의 의견이 나왔다.

반면 부동산 가격 하락이 이어지고 있는데다 미분양이 쌓이고 있는 만큼 ‘비싸다’는 의견도 많다. 실제 은마아파트 추정분양가는 최근 서울 분양 대어로 꼽히던 둔촌주공 평균 분양가 3.3㎡당 3800만원보다 2배 이상 높은 금액이다. 역대 최대 분양가를 기록했던 서초구 반포동 ‘래미안원베일리(3.3㎡당 5653만원)’보다 2000만원 이상 높다.

◇실제분양가, 현재보다 더 높아질 가능성↑

최종분양가는 현재의 추정분양가보다 더욱 높아질 것이란 의견도 나온다. 은마아파트가 재건축되려면 ‘조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→철거’ 등 여러 절차를 밟아야 하는데다 현재 정비계획안에는 최고 층수가 35층으로 표시됐지만, 주민 의견이 모이면 앞으로 최고 층수가 50층 이상으로 높아질 가능성도 열려 있다. 이 경우 공사비와 분양가도 오를 수밖에 없다는 분석이다.

실제 서울 방배동의 신성빌라 재건축 조합은 지난 2020년11월 동부건설과 3.3㎡당 공사비 약 712만원에 도급계약을 맺었지만, 자잿값 인상 등을 이유로 공사비를 증액했고 서초구 잠원동 신반포 18차 재건축 조합 역시 인건비와 원자잿값 상승으로 3.3㎡ 당 660만원에서 958만원으로 공사 도급계약 변경안건을 통과시켰다.

송승현 도시와경제 대표는 “분양가가 주변 시세를 연동하기는 하지만, 시세보다 저렴해야 분양성이 있는데, 최근 매매시장의 가격이 많이 하락하고 있다는 점에서 분양성을 담보하긴 어려운 가격”이라며 “향후 추가적인 자재값 인상 등을 예상했을 때 현재 추정가보다 높아질 가능성도 크다”고 설명했다.

시장에서는 정비계획안이 서울시 심의를 통과하면서 급매물이 빠르게 소화되고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 은마아파트는 지난달 76㎡ 9개, 84㎡가 2건 거래됐다. 직전인 11월 6건, 10월 2건, 9월 2건, 8월 1건과 비교하면 가파른 증가 추세다. 부동산 거래 후 한달 안에 신고해야 한다는 점을 감안하면 추가적으로 거래가 늘어날 가능성도 높다.

은마상가 A공인중개소 대표는 “12월에 그동안 쌓였던 급매가 전부 소진됐다”며 “17억원대까지 떨어졌던 전용 76㎡가 한달사이 19억원대 매물은 찾기가 힘들다. 최저가 매물이 20억원을 넘는다”고 설명했다