[이데일리 윤진섭기자] 정부가 재건축 관련 규제를 모두 풀었다. 이에 따라 서울 강남 대치 은마, 송파구 잠실주공 5단지, 압구정동 현대 등 15층 안팎의 중층아파트의 재건축 사업이 본격화될 것으로 보인다.
이번 정부의 재건축 규제완화에 따라 수혜가 가장 클 것으로 예상되는 게 대치 은마를 비롯한 강남권 저층·중층 재건축 추진 단지다.
대치동 은마아파트는 소형평형의무비율완화, 용적률 상향, 안전진단 완화 등의 효과를 모두 누릴 것으로 보인다. 1979년에 지은 4424가구의 대치동 은마아파트는 102㎡(31평) 2674가구, 112㎡(34평) 1750가구로 구성돼 있다.
3종 일반주거지역에 위치한 대치동 은마는 기존 용적률이 197%이고, 서울시 조례에 따라 정해진 기본 용적률이 210%로 돼 있다.
◇ 강남권 재건축 단지 수혜 예상
이번 조치로 대치동 은마아파트는 그동안 걸림돌이 모두 사라지면서 사업이 재개될 것으로 보인다. 용적률은 최대 300%까지 늘어난다. 물론 동간거리 층수제한 등 관계 법률에 따라 10~20% 정도 줄어들 수 있다.
여기에 소형평형의무비율이 85㎡ 이하를 60% 이상으로 탄력 적용키로 했기 때문에 60㎡ 이하 물량을 짓지 않아도 된다. 결국 주민들 입장에선 늘어나는 용적률에 맞춰 집을 넓힐 수 있을 뿐만 아니라 설령 집을 넓혀가지 않는다고 해도 종전 집 규모는 유지할 수 있게 되는 셈이다.
개포동 주공1단지는 2003년 10월 조합설립인가를 받았지만 이후 사업이 멈췄다. 개포지구로 묶여 규제가 강화되면서 용적률이 177%(인센티브 적용시 190%)에 불과해 사업성이 떨어졌기 때문이다.
지금대로 재건축을 한다면 가구수가 많은 42㎡(13평) 일부가 89㎡(27평)를 배정받는 데 그쳐 여전히 소형주택이 된다. 조합 측은 2종주거지역인 고덕지구 수준 용적률(인센티브 적용시 240%)을 희망하고 있지만 재건축 관련 규제 때문에 난항을 겪어왔다. 하지만 이번 조치로 개포지구는 법이 허용하는 250%까지 늘려 지을 수 있다.
용적률 상향조정은 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등 다른 2종, 3종 재건축 단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 이들 단지들은 용적률 190%에 지구단위계획 및 기부채납을 통해 230% 정도의 용적률을 확보하고 있기 때문이다.
◇ 한강변 재건축 초고층 추진 가능
강남구 압구정동 현대아파트, 잠실주공 5단지, 여의도 시범아파트 등 한강변에 위치한 재건축 아파트도 재건축 추진이 수면 위로 부상할 전망이다.
압구정동 현대아파트는 1~7단지 가운데 4단지를 빼고 모두 층고제한을 받지 않는 3종 주거지역이다. 현재 지구단위계획상 압구정 현대의 용적률은 200~210% 선이다.
이들 단지들은 일반분양분이 거의 없어 재건축 사업이 사실상 힘들었다. 여기에 소형평형의무비율까지 적용받으면 중형 일부 가구는 지금보다 좁은 면적을 배정받게 된다.
하지만 법이 개정되면 압구정동 현대아파트는 용적률 300%까지 가능해 재건축 추진을 위한 숨통이 터진다. 또 최근 서울시는 사업부지의 25% 이상을 공원 등 공공시설 용지로 기부 채납할 경우 초고층 건축을 허용하는 방안을 검토 중이다.
결국 늘어나는 용적률에 보금자리주택, 기부채납 등을 적절히 배분할 경우 압구정동 현대아파트의 경우 초고층 건립이 가능해질 것으로 업계는 보고 있다.
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