집주인은 “이 정도면 바닥”…매수자는 “1억 더 떨어지면 연락 달라”

[이데일리 최정희 김은경 이다원 기자] 다주택자발(發) 매물을 둘러싸고 매수자와 매도자간 눈높이 격차가 커지고 있다. 매도자들은 ‘지금이 바닥이다, 더 싸게 팔 거면 안 판다’로 돌아섰지만, 매수자들은 ‘1억원 이상 더 떨어져야 산다’며 더 싼 매물을 기다리고 있다.

지난 27일 마포구 한 중개업소에선 마포래미안푸르지오 59㎡가 20억원까지 떨어지면 연락달라는 매수자들의 문의 전화가 수시로 울렸다. 이 아파트는 21억 5000만원~24억원에 호가하고 있다. 같은날 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 인근 부동산 중개업소 관계자는 “최근엔 매수 문의는 많으나 거래 성사는 잘 안 된다”고 말했다. 강동구 강동헤리티지자이 인근 중개소도 “급매로 팔 사람들은 다 판 것 같다”고 전했다.

(그래픽=이데일리 김정훈 기자)

다주택자 매물은 5월 9일까지 본계약을 체결해야 양도소득세 중과에서 배제되는데 토지거래허가 기간까지 고려하면 4월 중순이 매도 마지노선이다. 이 시기까지 매수자·매도자간 눈높이 격차가 좁혀질지 관심이다.

매수자·매도자 눈치싸움 본격화

서울 아파트 시장은 혼조세를 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 3월 넷째 주(17~23일) 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.06% 상승했다. 상승폭은 전주보다 0.01%포인트 올라 8주 만에 상승폭이 커졌다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 약세는 52주째 계속됐지만 노원·구로·성북·은평 등 외곽은 실수요가 집중되며 상승폭을 키운 영향이다.

매도자와 매수자 간 가격을 둘러싼 눈치싸움은 가장 먼저 하락 전환한 강남3구 등에서 나타나고 있다. 서초구 반포동 원베일리 인근 중개사는 “원베일리는 84㎡(34평) 기준으로 한때 65억원 넘게 거래됐고 호가도 그 수준까지 갔는데 지금은 조정되면서 57억~60억원까지 내려왔다”며 “실거래가 기준으론 55억원 정도가 바닥으로 추정된다”고 말했다. 이어 “집주인들이 이 정도 아래로 떨어진다면 차라리 안 판다는 분위기”라고 덧붙였다.

올림픽파크포레온도 최근 84㎡가 26억 5000만원에 거래돼 이 정도 가격대를 저점으로 보고 있다. 송파구 잠실동 리센츠 인근 중개사도 “다주택자 매물이어도 30억원대 고가 물건은 집주인들도 가격을 많이 낮추려고 하지 않는다”고 말했다.

그러나 매수자들의 시선은 다르다. 매수자들은 더 싼 매물이 나오지 않을까 기다리는 모습이다. 올림픽파크포레온 인근 중개사는 “84㎡ 기준 26억 5000만원이면 안 보고도 샀는데 최근엔 25억원까지 떨어지면 연락달라는 사람들도 있다”고 말했다. 압구정 현대아파트 인근 중개사는 “매수자들의 시선이 바뀌었다”며 “예전에는 급매도 보던 가격도 지금은 그렇게 받아들이지 않는다. 가격이 5억~10억원 하락했는데도 더 떨어져야 한다는 쪽”이라고 밝혔다.

특히 강남3구와 용산구를 시작으로 강동구, 성동구, 동작구 등으로 주간 단위 아파트 가격이 하락세를 보이면서 더 싸질 것으로 생각하는 매수자들이 늘어나고 있다. 잠실동 엘스 인근 중개사는 “매도자는 이미 충분히 가격을 낮췄다고 생각하고, 매수자는 더 싸게 살 수 있다고 기대한다”며 “실제 협상은 5000만원 내외에서 조정되는 수준”이라고 말했다.

18일 서울 송파구 잠실동 한 공인중개사 사무실 앞에 매물로 출회된 아파트 물건들이 붙어있다.(사진=김은경 이데일리 기자)

그나마 소형 평수나 20억원 미만 가격대에선 거래가 체결되는 분위기다. 광진구 구의동 현대프라임 인근 중개사는 “현대프라임 59㎡에서만 가격이 내려가고 거래가 되는 편”이라며 “나머지는 다주택자 매물도 가격이 낮게 나오지 않는다”고 말했다. 압구정 현대아파트 인근 중개사는 “10억~20억원대 중저가 구간에선 대출이 가능하기 때문에 실수요가 받쳐준다”며 “그래서 가격이 크게 빠지지 않고 버티고 있다”고 설명했다.

10억원 안팎의 아파트가 밀집한 노원구는 3월 넷째 주 아파트 가격 상승률이 0.23%로 25개 자치구 중 상승률이 가장 높았다. 노원구 상계주공3단지 59㎡ 아파트는 19일 8억 6000만원에 거래됐다. 2021년 2월 집값 급등기 당시 최고가 9억원을 넘지 못했지만 연초 7억원 안팎에 거래됐다는 점을 고려하면 두 달 새 1억원 넘게 오른 것이다. 노원구 청구1차 아파트 인근 중개사는 “20평형대 실거주를 원하는 젊은 분들은 꾸준히 있다”며 “다주택자 매물이 많이 싸게 나오면 거래가 되긴 하지만 일반적으로 실거래가보다 매도호가를 더 높게 부르고 있다”고 말했다.

양도세에 보유세까지, “매도호가 떨어진다 vs 아니다”

다주택자는 5월 9일까지 매도계약을 체결해야 양도세 중과가 배제된다. 토허제 허가 기간 2~3주를 고려해 4월 중순까지 매물이 나올 것으로 보이는데 매도호가가 더 낮아질 것인지 관심이다. 작년 서울 아파트 등 공동주택의 공시가격이 18.7% 오르면서 역대 세 번째로 높은 상승률을 보이자 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 급증할 것으로 예고된 상황이다.

양도세에 보유세 부담까지 커지면 매물이 추가로 출회되면서 매도 호가 하락세를 자극할 가능성도 배제할 수 없다. 더구나 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)이 현재 69%에서 최대 90%까지 높아질 수 있다는 전망이 나오면서 세부담은 더 커질 수 있다.

부동산 시장에선 이에 대해선 의견이 갈리는 분위기다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “현재 시장은 이미 팔 사람들은 정리된 상황이고, 더 이상 가격을 크게 낮추려는 움직임이 줄어들었다”며 “보유세 인상으로 심리적 부담이 생기지만 이는 가격을 끌어내리기보다 거래 위축으로 작용할 것”이라고 밝혔다. 이어 “집을 내놔도 대출 규제로 매수 여력이 제한돼 이를 받아줄 수요가 부족하다”며 “세금만으로 거래가 늘어나기 어려운 구조”라고 설명했다.

반면 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “보유세 부담 증가로 집값 하락세가 더 확대될 것”이라며 “보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 매도가 증가할 수 있다”고 밝혔다. 이어 “고가 주택은 조정 압력이 확대되는 반면 중저가는 가격 하락 전환 가능성이 낮다”고 덧붙였다.