부동산거래 개혁법안 마무리..시장 변화예고

[edaily 이진철기자] ´도시 및 주거환경정비법´ 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 참여정부가 추진한 부동산 관련 개혁법안이 사실상 마무리단계에 접어들었다. 이에 따라 부동산시장 안정을 위해 정부가 지난 2003년 발표한 10.29대책의 제도적 뒷받침을 마련할 수 있게 됐으며, 시장에서 파급되는 영향도 본격적으로 나타나고 있다. 3일 국회와 건설교통부에 따르면 국회는 지난 2일 본회의를 열고 재건축사업시 일정 비율의 임대아파트 공급을 의무화하는 내용을 담은 ´도시 및 주거환경 정비법(도정법)´ 개정안을 통과시켰다. 이에 앞서 주택거래신고제와 주택가격공시제도는 이미 작년 4월과 올 1월에 도입돼 본격 시행중이다. 다만, 부동산 거래시 실거래가 신고를 의무화하는 것을 내용으로 한 ´부동산 중개 및 거래에 관한 법률´ 개정안은 4월 임시국회로 처리가 유보됐다. 부동산업계는 "이같은 부동산관련 개혁법안이 단기적으론 시장의 침체를 불러올 것으로 우려하면서도 장기적인 관점에서는 부동산거래의 선진화와 투명화에 크게 기여할 것"으로 전망하고 있다. ◇재건축 개발이익환수제(도시 및 주거환경정비법)= 재건축 사업승인 이전 단지에 대해선 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하되 위헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향 조정해 주도록 하는 내용을 담고 있다. 또 사업승인은 받았지만 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하고 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를 기준으로 임대아파트를 매입해 주도록 했다. 도정법 개정안은 다만 용적률 상승폭이나 기존 주택의 세대수 등이 대통령령이 정하는 기준 이하인 경우에는 임대주택 공급 의무를 면제하도록 했다. 도정법 개정안은 2개월 뒤인 오는 5월부터 시행돼 재건축아파트에 적용된다. 이에 따라 그동안 집값 폭등의 주범으로 지적되며 일부 투기수단으로 악용된 재건축아파트의 수익률이 저하될 것으로 예상돼 가격안정에는 기여할 것으로 예상되지만 재건축조합들이 사업추진 난항에 따른 사유재산권 침해를 들어 ‘헌법소원’과 ‘법률효력정지가처분신청’ 을 제기하는 등 강하게 반발하고 있는 상태다. ◇주택가격공시제도(부동산공시 및 감정평가에 관한 법률)= 주택가격공시제도는 이미 지난 1월14일 공포돼 본격 시행중이다. 이 제도는 아파트와 다가구·단독, 다세대·연립 등 전국 모든 주택(약 1308만5000가구)의 집값을 시가로 산정해 매년 4월30일 관보 등에 공개하는 것으로 표준단독주택 13만5000가구에 대해서는 이미 가격이 공시됐다. 건교부가 공시하는 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용되게 된다. 건교부는 이르면 2006년부터 공동 및 단독주택은 물론 상가와 오피스텔 등 비주거용 건물에 대해서도 가격을 조사, 공시한다는 방침이다. 이 제도는 아파트와 마찬가지로 단독 및 다세대·다가구 주택에 대해서도 가격을 낱낱이 공개함으로써 투명한 과세기반을 마련하는데 크게 기여할 전망이다. ◇주택거래신고제= 작년 4월 도입된 주택거래신고제는 주택투기가 성행하거나 투기우려가 있는 지역에서 일정 규모의 아파트 등 공동주택을 거래할 경우 계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택규모, 거래가액 등을 시·군·구청에 신고토록 한 것이 골자다. 현재 서울 강남, 송파, 강동, 용산구, 경기도 과천시, 성남시 분당구 등 6곳이 주택거래신고지역으로 묶여 있다. 주택거래신고지역에서는 거래내역을 실거래가로 신고해야 하기 때문에 그만큼 투기성 거래가 줄어들고 집값안정에 기여하고 있는 것으로 평가되지만 이들 지역의 부동산 거래건수가 크게 줄어드는 등 거래당사자 입장에선 부담으로 작용하고 있다. ◇부동산 실거래가 신고제(부동산 중개 및 거래신고에 관한 법률)= 실거래가 신고 의무화를 골자로 하는 ´부동산중개 및 거래신고에 관한 법률´은 경·공매 입찰신청 대리업무를 변호사 및 법무사 뿐만 아니라 공인중개사도 참여할 수 있도록 하는 것에 대해 국회 법사위에서 제동을 걸어 처리가 유보됐다. 국회 건교위는 내달 임시국회에서 법안을 재의결할 예정인데 경매 및 공매 부동산 입찰에 대한 문호를 개방해야 한다는 공인중개사측과 이를 반대하는 변호사·법무사측의 입장이 팽팽히 맞서고 있어 진통이 예상된다. 건교부는 그러나 부동산중개 및 거래신고에 관한 법률이 국회 법사위에 계류돼 이번에 본회의 통과가 무산됐지만 오는 4월 임시국회에서 처리될 경우 내년 1월 시행에는 전혀 문제가 없다는 입장이다. ´부동산중개 및 거래신고에 관한 법률´은 과세당국이 실거래가를 확보할 수 있도록 부동산 거래당사자가 계약일로부터 30일 이내에 지불한 거래금액 규모 등 거래계약 내용을 사실대로 시·군·구 등 행정기관에 의무적으로 신고하도록 의무화하고 있다. 또 중개업자가 거래에 개입한 경우에는 당연히 중개업자도 거래내용을 신고해야 한다. 신고의무를 지키지 않을 경우 최고 취득세의 3배에 해당하는 과태료를 물게 되며 특히 중개업소는 허위계약서 작성시 500만원 이하의 과태료를 물거나 등록취소 또는 업무정지를 당하게 된다.