“제이알리츠, 안정적 임대차에 분리과세 혜택까지”

[이데일리 김윤지 기자] 내달 상장을 앞둔 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)는 안정적인 임대차와 8% 내외의 배당률, 투자금액 5천만원 한도 내 분리과세 혜택 등을 투자 포인트로 자체 분석했다.

제이알글로벌리츠는 국토교통부로부터 해외 부동산 공모리츠 인가를 최초 획득했다. 투자 자산은 벨기에 브뤼셀에 소재한 오피스다. 공모자금을 사모리츠(자리츠) 주식에 투자하고, 사모리츠는 해외 부동산 또는 해외부동산을 기초자산으로 하는 증권에 투자하는 식이다.

투자자산은 벨기에 정부 기관을 임차인으로 한다. 제이알글로벌리츠 측은 “유럽연합(EU) 핵심도시인 브뤼셀 내 벨기에 연방정부 산하기관이 임대료를 지급하는 프라임 자산으로 2008년 리노베이션으로 약 4000억원을 투입했다”면서 “벨기에 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처 입주 중으로 2034년 12월까지 임대해 잔여 임차기잔 14.5년으로 중도해지 불가하다”고 설명했다.

또 “벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심 오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치해 버스, 트램, 기차, 지하철 등 대중교통으로 공항 등의 공공시설에 쉽게 연결하는 뛰어난 접근성 보유하고 있다”면서 “낮은 오피스 공급과 높은 임대수요로 향후 자산가치 상승이 기대된다”고 자평했다.

제이알글로벌리츠의 투자자산인 벨기에 파이낸스 타워 전경.(사진=제이알글로벌리츠)

공모가 기준 7년 예상 연평균 배당수익률은 약 8.06%로 올해 상장 예정 리츠 중 제일 높을 것으로 예상되고 있다. 제이알글로벌리츠 측은 “임대료는 ‘4270만유로x전년도12월 건강지수/기초지수’ 공식을 따르고 있으며 과거 건강지수 추이 그래프를 보면 꾸준하게 우상향하는 모습을 확인할 수 있다”고 봤다.

향후 다양한 지역의 우량한 해외 자산을 지속적으로 편입한다는 계획이다. 제이알글로벌리츠 측은 “2022년 약 2조5000억원 규모 유럽 코어 오피스 2~3건에 투자할 계획”이라면서 “정부기관 임차율이 99%에 달하는 오피스리츠는 외부 변수에도 안정적인 현금흐름을 기반으로 양호한 주가 흐름을 보이고 있다”고 판단했다.

주관사인 메리츠증권은 “1인당 투자금액 5000만원까지 해당 투자금으로부터 발생하는 배당소득에 대해서는 3년간 종합소득과세표준에 합산하지 않고 9%의 분리과세 혜택이 적용 가능하다”면서 “일반 청약자 배정물량의 50%를 소액 우선배정물량으로, 나머지 50%를 경쟁배정물량으로 할당하는 등 소액 투자자 우선 배정으로 개인 투자자의 접근 편의성을 강화했다”고 설명했다.

환 위험에 대해선 “안정적 원화 기준 수익을 달성하기 위해 자리츠가 환헤지 계약을 체결했다”면서 “전략적인 3년 만기 통화스왑계약 체결로 코로나19 사태 안정 시 더 유리한 조건으로 통화스와프 체결이 가능했다”고 설명했다.

공모 모집 예정주식수는 총 9700만주로 공모가는 5000원이다. 사모(Pre-IPO) 지분을 포함한 시가총액은 8280억원에 달한다. 오는 22~24일 청약을 고쳐 다음달 초 상장을 목표로 한다.