은마 재건축 `1대1vs일반` 득실은?

[이데일리 온혜선 기자] 서울 강남의 대표적인 중층 재건축아파트인 대치동 은마아파트 재건축이 본격 추진된다.

강남구청은 은마아파트가 정밀안전진단에서 `조건부 재건축 허용` 판정을 받았다고 지난 3일 밝혔다.

이에 따라 은마아파트 재건축이 어떤 방식으로 추진될지 시장의 관심이 쏠리고 있다. 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 많이 짓는 일반 재건축 방식과 살던 집 전용면적을 10%까지 늘려 짓는 `1대1 재건축` 등 2가지 안이 유력하다.

일반 재건축을 할 경우 중대형을 지을 수 있지만 전체 가구수 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로 지어야 한다. `1대1` 재건축은 중대형을 못 짓는 대신 일반분양 물량이 늘어난다. 
 

은마아파트는 현재 3종 일반주거지역으로 법정상한 용적률은 300%다. 은마아파트가 법정상한 용적률 300%를 받고 기부체납비율은 법정최저치인 5%에 그친다고 가정한 후 가능한 재건축 가구수를 추정해 봤다.

DS포럼건축설계사무소의 시뮬레이션에 따르면 은마아파트를 `1대1 재건축`으로 추진하면 현재 4424가구에서 1790가구가 늘어난 6214가구를 지을 수 있는 것으로 나타났다.
 
이중 전용면적 60㎡ 이하의 임대가구는 총 1055가구다. 85㎡ 이하는 조합물량 2674가구, 일반분양 735가구로 총 3409가구다. 85㎡ 초과는 조합물량만 1750가구다.

중대형을 지을 수 있는 일반 재건축을 택하면 종전보다 1535가구 늘어난 5959가구까지 지을 수 있다. 단 전용면적 60㎡ 이하 20%, 85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40% 비율을 준수해야 한다.

60㎡ 이하는 임대가구 1055가구, 일반분양 240가구가 나온다. 85㎡ 이하는 조합물량 3024가구, 일반분양 40가구가 배정된다. 85㎡ 초과는 1600가구로 모두 조합원 몫이다.

사업성을 따져보면 1대1 재건축이 일반 재건축보다 유리하다. 1대1 재건축 후 일반분양 물량은 총 735가구로 일반 재건축의 280가구보다 455가구가 많다.

`1대1 재건축`은 735가구가 공급면적 115㎡(전용 85㎡)로 분양된다. 3.3㎡당 일반분양가를 현재 대치동 시세와 비슷한 4000만원으로 잡으면 일반 분양수익은 1조245억원에 달한다.

반면 일반 재건축의 일반분양은 공급면적 82㎡(전용 60㎡) 240가구, 공급면적 115㎡(전용 85㎡) 40가구로 총 2928억원의 수익을 기대할 수 있다.

물론 재건축 추진 과정에서 발생하는 이주비, 금융비 등 사업 추진 비용을 감안하면 실제 이익은 이보다 훨씬 줄어든다. 조합원의 경우 중대형을 배정받느냐, 아니냐에 따라 개별 분담금이 달라진다.