[박원갑의 부동산 레이더]하반기 주택시장은?

[이데일리 박원갑 칼럼니스트] "밭고랑과 이랑을 오가는 장세" 하반기 수도권 주택시장을 내다보면 이 같이 표현할 수 있을 것 같다. 크게 하락하지도, 크게 상승하지도 않는 박스권 형태의 장세가 예상된다는 얘기다.

하반기 주택시장에는 호재와 악재가 겹쳐 있다. 호재로서는 정부의 잇따른 거래 활성화 대책과 전세난이 일어날 정도로 심각한 입주물량 부족을 꼽을 수 있다.

올 들어 5차례 거래 활성화 대책을 내놓은 정부는 하반기에도 부동산 시장에 생기를 불어넣으려고 할 것이다. `뜨거운 감자`인 다주택자와 부재지주 양도세 중과세를 아예 폐지하려는 움직임도 그 일환이다. 그리고 전세 가격이 급등하면서 `전세 스트레스`를 겪고 있는 세입자들이 아예 작은 집이라도 사려고 나설 수도 있다.

일부 지역에서 소형 주택은 매매가격 대비 전세가격 비율이 70%에 육박하고 있어 전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올리는 곳도 있을 것이다. 그래서 시기적으로 이사수요가 몰리는 가을 이사철과 취득세 감면 시한을 앞둔 연말 등 두 차례 정도 거래가 살아날 가능성이 있다.

하지만 이런 호재들이 시장 분위기를 돌려놓을 만한 정도의 힘이 못될 것으로 보인다. 가계 부채가 위험수위에 도달한데다 기준금리가 인상될 가능성이 있기 때문이다. 가뜩이나 정부가 본격적인 가계 부채 다이어트에 나서고 있어 부동산으로 유입되는 유동성(돈)이 줄어들고 있다.

부동산은 유동성을 먹고 자란다. 부동산시장의 호황은 유동성의 크기와 비례한다는 설명이다. 그래서 사실상 부동산으로 향하는 돈줄이 막혀 있는 하반기는 전반적으로 봤을 때 상승 에너지를 비축하는 소강국면 정도로 봐야 할 것으로 판단된다.

요즘 같은 침체국면에서 주목을 받는 것이 틈새상품이다. 도시형 생활주택, 오피스텔, 고시원 등 임대형 상품들이 그것이다. 시세차익에 초점이 맞춰져 있는 아파트 상품이 기대에 못 미치자 임대소득으로 보상을 받으려는 심리가 작용하고 있는 것이다.

전세난에다 1인 가구 급증으로 월세수요가 늘어나고 있는 것도 이들 상품의 저변 확대에 기여하는 상황이다. 소형 주택 불균형에서 촉발된 이번 전세난은 앞으로 2년 정도 지속될 가능성이 있다. 따라서 전세난에 편승한 이들 월세형 주택 상품은 올 가을에도 쏟아질 것이다.

지방 주택시장은 하반기에도 활기가 지속될 전망이다. 지방은 소형 주택을 중심으로 장기간 공급두절에 따른 자연발생적인 회복세가 이어지고 있다. 지방 주택시장은 대체로 수급불균형으로 전세가격이 급등을 하고 매매가격이 뒤따라 오르는 모양새다.

전세 가격이 안정된 상태에서 매매가격만 급등하면 투기로 볼 수 있겠지만 그렇지 않으니 정상적인 장세로 볼 수 있을 것이다. 지금 부산과 대전은 회복 중기, 광주와 대구는 회복 초기 국면이다.

지방은 최근 들어 서울의 집값 상승 후 뒤이어 오르는 물결효과(ripple effect)가 사라졌고 독립적인 시장이 되어 버렸다. 하지만 일부 지방은 지역경제가 허약하고 인구까지 줄고 있어 회복세가 오래가지 못할 것 같다. 어찌 보면 부동산은 그 지역경제의 펀드멘털을 반영하는 거울이다. 펀드멘털이 튼실하지 못한 채 치솟는 부동산 가격은 자칫 모래위의 성(사상누각)이 될 수 있다는 점을 잊지 말자.

박원갑(부동산1번지 연구소장)