정부 지원덕에 일시적으로 위기를 모면했다 하더라도 고위험군 집주인의 70%는 결국 길거리에 나 앉고 말 것이라는 전망도 나왔다. 집주인들의 숏세일(Short sale: 모기지 담보가치 보다 싼 값에 집을 파는 것)을 받아들이는 은행들도 늘어날 것으로 보여 이래저래 주택시장의 물량 부담은 피할 수 없을 것으로 예상됐다.
◇ 주택 500만호 추가 압류될듯
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존번스 컨설팅은 "지난 10년간의 추세를 감안하면 각 주(州)별로 이같은 잠재 매물이 소화되기까지 평균 10개월이 소요될 것"이라고 분석했다.
특히 아리조나주와 캘리포니아주 플로리다주 네바다주의 경우엔 상황이 심각하다. 캘리포니아의 스톡턴과 플로리다의 올랜도의 경우 잠재 압류주택 물량이 소화되기까지 27개월이 걸릴 것으로 예상됐고 플로리다의 마이애미는 24개월, 네바다의 라스베이거스는 18개월의 시간이 걸릴 것으로 예상됐다.
압류 매물에 따른 집값 하락세가 미국 전역에 걸쳐 평균 10개월, 각 지역별로는 2년 넘게 이어질 수 있다는 것이다.
◇ 위기 모면했던 집주인 70% 결국 길거리로
신용평가회사 S&P의 전망도 암울하긴 마찬가지다. S&P는 "오바마 행정부의 `모기지 채무조정 계획`으로 압류를 면한 집주인들의 70%가 현재 추세대로라면 결국 다시 디폴트에 빠질 것"이라고 전망했다.
S&P의 다이앤 웨스터백 이사는 "오바마의 `채무조정 계획`이 일정부분 도움이 되고는 있지만 전체 문제를 해결할 수는 없다"고 말했다. 그는 "채무조정 대상 자격이 되는 집주인도 이제 별로 없다"면서 "많은 모기지들이 상환불능에 빠질 것"이라고 덧붙였다.
미국 주요 대도시의 주택가격 동향을 보여주는 S&P케이스쉴러 지수는 3년간의 하락세를 접고 최근 9개월간 점진적으로 반등하는 모습을 보였다. 그러나 이는 버락 오바마 행정부의 지원책으로 주택압류 행렬이 주춤해져 주택시장의 물량부담이 일시적으로 줄어든데 따른 것이라고 WSJ는 전했다.
◇ 올해는 `숏세일의 해`
이에 따라 미국의 대형 은행들은 파산위기에 처한 집주인의 숏세일을 받아들여 부실여신 감축에 나설 것으로 예상되고 있다. 숏세일이란 집주인들이 모기지 담보가치 보다 헐 값에 집을 매각하는 것을 말한다.
파이낸셜타임스(FT)에 따르면 현재 뱅크오브아메리카(BOA)와 JP모간체이스, 웰스파고 씨티그룹 등이 이를 위한 직원 교육을 실시하고 전담부서를 설치하는 등 준비에 착수했다.
집주인들로선 주택압류에 비해 금융회사 신용점수가 적게 깎이고 은행들로선 주택압류와 매각에 따른 시간과 인력 비용을 줄일 수 있다. 은행들은 주택압류에 비해 숏세일에 따른 대출 손실이 20% 가량 덜하다고 추정한다.
캘리포니아 샌디에고의 부동산 브로커인 짐 킬린저는 "작년이 모기지 채무조정의 해였다면 올해는 숏세일의 해가 될 것"이라고 말했다. 다만 숏세일을 통해 주태압류건수가 줄어든다하더라도 궁극적으로 부동산 시장의 매물압력은 여전할 것으로 예상됐다.
