13일 국토교통부는 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 발표했다. 민간이 짓는 임대주택을 대거 늘려 중산층이 비싼 전세가 아닌 월세(보증부 월세)로 살도록 유도하겠다는 것이다. 목표는 전월셋값 안정, 민간임대시장 활성화다.
◇정부, 월세전환 왜 서두르나
정부는 전세수요의 월세전환을 인위적으로 유도하면서까지 속도를 내겠다는 계산이다. 이는 전셋값 급등과 월세 주거비 부담이 커져 주거불안이 가중되고 있기 때문이란 게 국토부 설명이다.
실제 지난해 주거실태조사 결과 소득대비 임대료(RIR) 비중은 전세가 10.1%, 보증부월세가 14.0%, 월세가 18.3%로 월세부담이 가장 큰 것으로 나타났다. 잦은 이사로 주거안정도 약화되고 있다. 지난해 11월 누계 전월세거래량이 134만건으로 1년전(126만건) 대비 6.9% 증가한 것이 그 증거다.
김재정 국토교통부 주택정책관은 “집에 대한 인식이 소유에서 거주로 바뀌면서 임대주택에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있다”며 “특히 월세는 주거비 부담이 증가해 서민층의 주거불안이가중되고 있다”고 설명했다.
집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변하면서 실제로 자가점유율이 계속 감소하고 있다. 반면 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가추세다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 자신이 보유한 집에 살고 있는 비중인 ‘자가점유율’은 53.6%로 2년전인 2012년 53.8%에 비해 0.2%포인트 줄었다. 정부는 2년마다 자가점유율 조사하고 있는데, 2006년부터 2년 단위로 매년 하락추세다. 결국 현재 46.4%는 전세든 월세든 집을 빌려 살고 있다는 얘기다.
임차 수요는 급증하는 반면 임대주택 공급은 낮은금리, 낮은 집값 상승 기대감으로 전세에서 월세로 빠르게 전환하고 있다. 실제로 지난해 월세비중이 처음으로 전세보다 많은 것으로 조사됐다.
국토부 조사에 따르면 2012년 주거실태조사에서는 전체 임차가구 중 월세가구 비중이 49.9%(보증부월세 42.9%, 순수 7.0%)로 전세가구 비중(50.1%)보다 낮았다. 하지만 지난해 말 기준 월세비중은 55.0%(보증부 월세가 50.2%)로 전세비중(45.5%)를 초과했다.
전월세 거래량도 빠르게 증가하고 있다. 지난해 11월까지 확정일자를 받은 전월세 거래량를 분석해보면 보증부월세가 차지하는 비중은 41.0%(순수월세 제외)로 1년 전에 비해 8.0%포인트 늘었다.
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정부가 월세전환을 서두르는 것은 전·월세 시장 안정이 가장 큰 이유다. 임대주택이 대거 늘어나면 월셋값이 저렴해져 전세로 눌러앉은 중산층이 월세로 돌아설 것이라는 게 정부 분석이다. 덩달아 급등하는 전셋값도 수요이동으로 안정될 것이라고 정부는 예상하고 있다.
정부의 이번 기업형 임대활성화 방안은 이외에 거부감이 큰 임대주택 등록제를 유도하기 위한 노림수도 있다. 임대주택을 제도권 안으로 집어넣어 관리하겠다는 계산이다.
국토교통부 통계에 따르면 2013년 기준 우리나라 임대주택은 전체의 44.4%인 약 800만 가구에 달하지만, 이 중 등록 임대주택은 21%인 161만 가구가 전부다. 공공임대주택의 경우 98%인 97만호가 등록된 반면 중산층을 대상으로 하는 민간부문 임대주택은 등록된 주택이 2006년 84만호에서 2013년 64만호로 오히려 23.8% 줄었다. 분양전환으로 등록임대 주택이 줄어든 것이다. 일본의 경우 전체 임대주택 1445만호 중 80%가 전문기관이 위탁관리하고 있다.
정부는 건축형 임대뿐 아니라 매입형 임대, 임대관리회사 육성 등으로 사적임대시장인 다주택자들의 임대를 제도권안으로 진입시킬 계획이다. 하지만 여전히 임대소득 공개에 대한 기피현상, 소득세 부담이 큰 게 문제다.
국토부 관계자는 “임대주택 등록을 유도하는 것은 임대소득세 때문이라기보다 임대시장에 대한 정확한 판단으로 주거불안을 줄이기 위한 차원”이라며 “아직 초기단계여서 혼란은 있겠지만 자리를 잡으면 등록에 대한 거부감을 줄어들 것”이라고 전망했다.
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