(위기의 PF)⑤`133층 빌딩` 올리기(하)

[이데일리 이태호 기자] `133층 빌딩` 상암 DMC 랜드마크타워 사업의 시행사인 서울라이트타워㈜는 최근 사업계획의 일부 변경이 불가피한 상황에 맞닥뜨렸다.

지난 5월 외부차입을 통해 지불하려 했던 토지매입 3차 중도금 400억원을 일정에 맞춰 내지 못한 것이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 보증에 대한 우려가 커지면서 주요 건설투자자(CI) 중 한곳인 대림산업이 지급보증을 거부했기 때문이다.

거액의 자본금이 필요한 공모형 PF 사업은 대개 다수의 주주를 참여시킴으로써 위험을 분산시키려 한다. 하지만 주주 간 불협화음으로 인한 의사결정의 지연은 `시간이 돈`인 PF 사업에 심각한 차질을 일으키도 한다.

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◇ CI·SI·FI로 주주 구성..리스크는 건설사에 집중

23일 회사 관계자에 따르면, 서울라이트타워에는 주관회사인 대우건설(047040)을 비롯한 10곳의 건설출자자(CI, 31%)와 8곳의 전략적투자자(SI, 39%), 그리고 6곳의 재무적투자자(FI, 30%)가 참여하고 있다. (아래 그림)

하지만 실질적으로 대부분의 위험은 지분구성과 상관없이 CI들에 쏠려있다. 최대 출자자인 교직원공제회(20%)와 FI들이 납입 출자금에 대한 보증을 CI들에 요구하고 있기 때문이다.

대우건설 관계자는 "준공 후 사업 부진으로 FI가 자본금 손실을 입을 경우 건설사들이 손실금을 보전해주겠다는 내용의 `풋옵션`(put option) 계약을 맺고 있다"고 설명했다.

CI들은 통상 사업 진행과정에서 일으키는 빚에 대해서도 보증을 전담하며, 이러한 리스크 편중은 부동산경기 침체시 상당한 부담으로 작용한다.

컨소시엄 구성 단계부터 참여했던 경남기업이 지난해 발을 뺀 것이나, 대림산업이 PF 보증을 거부한 것도 건설사들의 고조된 `위기 의식`을 보여주는 사례다. 대림산업은 "그동안 건설사들이 위험 부담을 모두 짊어지는 구조였지만, 이제는 이러한 구조에서 탈피해야 한다"고 보증 거부와 관련한 입장을 전했다.

24개 주주들이 참여하다보니 이번 `PF 보증 거부`와 같은 돌발 사태가 발생했을 때, 빠른 시일 내로 합의를 이끌어 내는 일도 쉽지 않다.

서울라이트타워 관계자는 "대림산업이 보증을 못 서겠다고 한 데 대한 대안을 마련하는 과정에서 3차 중도금을 아직까지 납부하지 못한 상황"이라며 "주주들이 많다보니 의견도 많은데 조만간 이사회가 열릴 것"이라고 말했다.

◇ 유상증자와 브릿지 ABCP 추진

▲ 133층 상암 DMC 랜드마크타워 조감도

서울라이트타워 측은 유상증자와 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행해 미납 토지비와 운영비를 마련한다는 계획이다.

이를 통해 오는 2012년 본PF(사업 안정성을 인정받아 낮은 금리의 대출로 갈아타는 일) 일정을 차질없이 진행할 수 있도록 만드는 데 총력을 기울이고 있다.

서울라이트타워 관계자는 "이사회를 거쳐 900억원의 유상증자를 실시하고, 한두달 이후 별도로 1000억원 안팎의 ABCP를 발행할 계획"이라고 밝혔다.

유상증자대금 900억원은 미납 토지 중도금(3차)과 오는 11월 4차 중도금(400억원), 그리고 운영자금 100억원으로 사용할 예정이다. 지난해까지 낸 토지대금(1, 2차)은 1200억원이며, 전체 토지비용은 3680억원(이자비용 제외)이다.

이밖에 ABCP 발행금액은 토공사(土工事) 비용으로 쓰인다.

회사 관계자는 "내년 말 분양에 들어가면, 2012년 3월까지는 분양률이 나올 것"이라면서 "우수한 분양률을 바탕으로 본PF 협상에 들어갈 계획"이라고 설명했다.

◇ "다른 현장들과는 다르다"..건축심의 진행중

서울라이트타워 측은 사업계획에 일부 수정을 거치긴 했지만, 난항을 겪고 있는 용산 `드림허브`나 판교 `알파돔시티` 같은 다른 대규모 PF 사업장과 비교하면 상당히 원활한 사업 진행이 이뤄질 것으로 자신하고 있다.

▲ 상암 DMC 랜드마크타워 입지

회사 관계자는 "토지 중도금 한 번의 연체가 발생했을 뿐, 전체적인 사업적 스킴(구조)이나 주주구성이 다른 초대형 PF 사업에 비해 안정적인 편"이라고 강조하면서 "토지비 연체도 갑작스러운 사안에 대한 이사회 승인 등의 과정을 거치면서 불가피하게 발생했던 일"이라고 설명했다.

이어 "한달 전쯤 건축심의를 정상적으로 접수했다"면서 "심의가 마무리되면 착공 허가를 얻어 올 11월 당초 계획대로 착공할 방침"이라고 말했다.

그는 "빌딩에 20%의 주거시설을 포함시켜 사업적 안정성을 갖췄을 뿐만 아니라 외국인학교와 IT 대기업, 주요 언론사들이 주변에 들어왔거나 들어올 예정이고 인근 관광지들도 안정을 찾은 상황"이라고 설명했다. (아래 표)

그는 "주변 4만5000가구 유입 전망이나, 인천공항철도 개통 등까지 고려할 때 상암 DMC 랜드마크타워는 매우 높은 경쟁력을 갖추고 있다"고 덧붙였다.