(경매ABC)①부동산 경매로 돈 벌수 있나

[이데일리 박성호기자] 부동산 경매시장이 달아오르고 있다. 경기 침체기 투자대안으로 경매가 인기를 끌고 있는 것이다. 경매투자에 성공한 사람들이 늘면서 관심을 보이는 예비투자자들도 늘고 있다. 하지만 꼼꼼하게 준비하지 않으면 실패할 확률도 크다. 이에 이데일리는 경매 초보자들을 위한 가이드를 10회에 걸쳐 소개한다.[편집자]  
 
각종 규제 완화에 힙입어 부동산 시장이 조금씩 회복될 기미를 보이고 있다. 하지만 전문가들은 향후 경제 상황의 불확실성이 여전해 가격 회복에는 한계가 있을 것으로 보고 있다. 이에 따라 부동산 매매시장에 선행해서 움직이는 부동산 경매에 대한 관심이 높아지고 있다.

최근 경매시장이 다시 활기를 찾는 이유는 무엇보다 부동산 시장의 변화가 감지되고 있기 때문이다. 급매물은 소진되고 호가가 오르면서 향후 집값 상승에 대한 기대감이 커지고 있는 것. 하지만 경제 불안 요소가 해소되지 않은 상황이라 사람들이 최근 급등한 호가대로 집을 사기를 주저하고 있다. 바로 이 틈새에 부동산 경매가 자리잡고 있다. 
 


◇ 대치동 삼성래미안 6년전 가격으로 매각

가격경쟁력은 경매의 가장 큰 장점이다. 경매는 한 번 유찰될 때마다 20%씩 경매시작가가 떨어진다. 감정가 10억원짜리 아파트가 한 번 유찰되면 8억원, 두 번 유찰되면 6억4000만원, 세 번 유찰되면 5억1000만원으로 경매최저가가 조정된다. 세 번만 유찰되면 말 그대로 `반값 아파트`가 되는 것.

실제로 지난달 8일 서울중앙지법 11계에서 진행됐던 강남구 대치동 삼성래미안 133㎡는 8억2900만원에 매각됐다. 이 아파트의 감정가는 13억6000만원으로 매각가율은 61%, 현재 이 아파트의 시세(13억~13억8000만원)와 비교하면 63% 수준에서 매각됐다. 매각된 가격 8억2900만원은 이 아파트의 2002년 10월 기준 시세로 낙찰자는 6년 전 가격으로 이 아파트를 산 셈이다.  

이런 이유 때문에 최근 경매법정에서는 두세번 유찰된 물건에 사람들이 대거 몰리는 경우를 적지않게 볼 수 있다. 부동산경매업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울지역에서 진행된 경매 중 한 물건당 40명 이상 응찰한 경우는 총 4건에 달했다.

◇ 토지거래허가구역 등 규제 대상서 제외

현재 서울에서 아파트나 다세대·빌라 등 부동산을 매매하는 것은 쉬운 일이 아니다. 투기 방지를 목적으로 많은 지역들이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 부동산의 취득과 처분이 자유롭지 않기 때문이다.

하지만 경매를 이용한다면 이런 규제를 적용받지 않게 된다. 현행 토지거래허가제도에 따르면 허가지역 내 토지를 사려면 전 세대원이 해당지역에 1년 이상 거주해야 한다. 특히 재정비촉진지구(뉴타운)내 20㎡ 이상의 토지나 주택을 사게 될 경우에도 허가를 받아야 한다. 하지만 경매를 이용해 해당 지역의 부동산을 취득할 경우에는 이 규제에서 제외된다.

게다가 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 주거용 부동산을 살 경우 적용되는 3년거주 의무기간도 지키지 않아도 된다. 경매를 통한다면 지자체의 허가 없이도 언제든지 부동산을 취득하고 자유롭게 처분할 수 있다.

◇ 정부주관, 감정가액이 가격 기준

급매물이 난립하고 있는 지금과 같은 매매시장에서는 해당 부동산의 시세와 가치를 정확하게 판단하기 어렵다.

하지만 경매는 법원에서 전문감정평가기관에 발주를 내 감정가를 정하고 이 가격을 경매시작가로 삼는다. 물론 시장 가격의 등락을 참고하지만 이 역시 감정가와 동떨어져 책정되지 않는다. 허위매물, 담합 등의 왜곡이 발생할 수 있는 시장 가격에 비해 비교적 합리적인 셈이다.

경매는 또 법원이라는 국가기관이 주관하기 때문에 안전하다. 특히 해당 부동산의 권리관계가 모두 공개된 상황에서 진행되기 때문에 취득 후 적지않게 발생하는 분쟁을 피할 수 있다.

지지옥션의 강은 팀장은 "일반 매매시장보다 월등한 가격경쟁력에도 불구하고 경매에 대한 잘못된 인식 때문에 사람들이 꺼리는 경우가 많다"며 "경매 절차와 방법이 다소 까다롭긴 하지만 이런 문제만 해결된다면 훨씬 큰 이익을 얻을 수 있을 것"이라고 말했다.
 
■ 경매의 장점
- 실제 매매가보다 저렴한 가격
- 토지거래허가구역, 재촉지구 등 규제 대상 제외
- 법원 주관..안전성 확보
- 매수자가 가격결정
- 가짜매물이 없는 점
- 감정평가사 감정가 기준..합리적 가격