(펀드투자)부동산펀드, 버블론 뚫고 활로 찾기

[이데일리 배장호기자]국내 뿐만 아니라 미국 등 해외에서도 부동산 거품(버블)론이 비등하고 있는 가운데, 부동산펀드를 운용하는 국내 자산운용업계는 새로운 활로 찾기 위해 애쓰고 있다.

특히 요즘 부동산펀드 운용사들은 최근 버블론으로 인해 불안해 하는 펀드 투자자들을 안심시키는 동시에 갈수로 치열해지고 이 시장의 경쟁에서 살아남아야 하는 이중고를 겪고 있다.

부동산펀드 시장에 대한 전망도 업계 내에서 엇갈리고 있다.

최근 정부발 버블론에 대해서는 "다소 과장된 측면이 있다"는게 대체적인 평가다. 박진권 피닉스운용 부동산팀장은 18일 "서울 강남권 일부 지역과 주택 초과공급상태에 이른 지방의 경우 일부 버블 징후가 농후하긴 하지만, 그외 수도권 전체적으로는 여전히 주택시장 전망이 좋다"고 말했다.

그는 "설사 버블이 있다 하더라도 급격한 가격 하락은 없을 것으로 본다"고 덧붙였다.

김태원 한국운용 팀장도 "버블론은 정부 당국의 엄포성 발언에 기인한 측면이 크고, 실제 시장이 받아들이는 것은 반반"이라며 "집값이 떨어지더라도 버블 붕괴론보다는 연착륙 가능성이 더 크다"고 말했다.

그러나 굳이 버블론을 들먹이지 않더라도 매력있는 투자대상을 찾기가 쉽지 않은 것이 현실인만큼 시장을 어둡게 보는 견해도 많다.

이영현 SH운용 선임은 "거품 붕괴론 자체의 타당성 여부를 떠나 부동산펀드 입장에서는 좋은 프로젝트를 발굴하기 힘들어졌다는 점에서 시장을 낙관하기는 어렵다"고 말했다.

대세가 된 도심 오피스 빌딩 투자의 경우, 외국계 자본이 대부분 선점해둔데다 부동산펀드 운용사들이 늘어나면서 경쟁이 더욱 심해졌다는 설명이다.

이런 이유로 최근 펀드 운용사들은 오피스 임대형 부동산펀드나 아파트 프로젝트파이낸싱 부동산펀드 외에 상가 분양, 레저단지, 지방 오피스빌딩, 강북 재개발사업 등으로 활로를 넓히려는 분위기다.

SH운용의 이 선임은 "요즘 업계는 종래 아파트 등 전통적 투자대상에서 탈피해 테마상가(가령, 보석상가빌딩, 병원빌딩 등)나 레저단지 등 리스크가 좀 더 높은 지역으로 시야를 넓히는 분위기"라고 말했다.

특히 최근 시중 금리가 높아지면서 펀드 수익률에 대한 욕구도 커 추가 리스크를 부담하지 않으면 적정 수익률을 맞추기가 곤란해진 상황이다.

이런 투자처에 대한 수요 전망도 나쁘지 않은 상황이라고 전문가들은 말한다. 한국운용 김 팀장은 "강남권 아파트 수요를 억제할수록 상가나 강북 재개발 등 대안 투자처로의 수요가 늘어날 가능성이 있다"는 주장이다. 일종의 풍선효과를 기대할 수 있다고 보는 것이다.

수도권 아파트 투자도 아직은 매력이 있다고 보는 견해도 있다. 피닉스운용의 박 팀장은 "강남과 지방을 제외한 서울 수도권 지역은 주택 공급이 수요를 아직 따라가지 못하고 있어 향후 5~10년간은 여전히 전망이 밝다"고 말했다.

그렇다면 해외부동산펀드는 대안이 될 수 있을까.

한국운용의 김팀장은 "경제성장률이 여전히 가파른 중국이나 베트남 시장은 상해 등 일부 지역을 제외하고는 버블과 무관하다"며 "최근 정부가 해외부동산 투자에 대한 규제 완화를 기폭제 삼아 좋은 성과를 낼 수 있을 것으로 본다"고 말했다.