[수익형부동산 대해부] 수익형부동산 절세 방법은?

[이데일리TV 김정훈 PD] 수익형부동산 투자는 안정적인 임대수익을 노리는 만큼 세금 문제도 신경을 써야 한다. 다른 부동산과 마찬가지로 수익형부동산도 취득할 때부터 양도할 때까지 지속적으로 세금이 발생한다. 다만, 일반적인 부동산과 구별되는 가장 중요한 포인트는 부동산을 사업자의 지위에서 취득하게 된다는 점이다.

이데일리TV 부동산플러스 특집기획 '수익형부동산 대해부' 세 번째 시간에서는 수익형부동산과 관련된 세금 문제와 절세 방법에 대해서 자세히 알아본다.

                      

▶ 수익형부동산 취득 시 발생하는 세금
가장 먼저 취득세가 부과된다. 수익형부동산의 취득세는 주택에 비해 다소 높은, 취득가액의 4.6%인데 이 세율은 취득세에 부과되는 농어촌특별세와 지방교육세를 합한 것이다. 여기에 소유권 이전 등기를 위해 쓰이는 비용 등을 생각하면 대략 취득금액의 5% 남짓이 거래비용으로 추가되는 셈이다.

▶ 빠른 사업자등록으로 부가가치세를 환급받자
수익형부동산을 최초 분양받는 경우 건물부분 금액에 10%의 부가가치세가 부과된다. 이때 부가가치세는 다시 돌려받을 수가 있는데 이는 수익형부동산 투자자는 말 그대로 임대수익을 얻을 목표로 투자하는 사람이고 결국 사업자에 해당하기 때문이다.

그런데 보통 분양대금을 임대사업 시작 전에 내고 임대를 시작하며 사업자등록을 하는 경우가 많다. 이런 경우 부가가치세 부담이 사업자등록 전에 이미 생겼으므로 환급을 받을 수 없다. 그러므로 임대사업을 시작하기 전이라도 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했다면 바로 사업자등록을 하여야한다.

▶ 상가 취득은 6월 1일 이후에!
재산세는 1년에 한 번 부과되는데 그 과세 대상은 6월 1일 현재의 소유자가 된다. 따라서 5월~6월 전후로 상가 등을 취득하려는 경우에는 6월 1일 이후로 잔금 납부일을 정하면 그 해의 재산세를 절세할 수 있다.

▶ 양도소득세 절세 방법
양도소득세에서 중요한 부분은 감가상각이다. 감가상각은 종합소득세 납부 시, 비용으로 산출하여 종합소득세를 줄일 수 있다. 그러나 양도소득세 납부 시에는 이때 산정한 감가상각비가 취득가액을 줄이는 요인이 된다.

즉, 3억원에 취득하여 3억원에 매각하는 상가의 경우 겉으로는 시세차익이 없는 것처럼 보이나 만약 임대기간 중 소득세를 줄이고자 취득가액 3억원 중 1억원을 감가상각비로 비용처리 했다면 시세차익을 계산하기 위해 매도가액 3억원에서 차감하는 금액은 처음 취득가액 3억원이 아닌 감가상각비 1억원을 제외한 2억원이다.

더 자세한 내용은 8월 18일 방송된 이데일리TV(http://www.edailytv.co.kr) '부동산 플러스'에서 확인하실 수 있습니다.

'부동산 플러스'는 월~금요일 낮 12시 30분부터 1시까지 30분 동안 생방송 됩니다. 많은 시청바랍니다.