[8·28 전·월세대책 Q&A]연 1%대 모기지…2억까지 대출

[이데일리 김경원 기자] 무주택 실수요자들이 정부가 첫 선을 보이는 수익·손익공유형 모기지(mortgage·담보대출)를 어떻게 이용할 수 있는지 큰 관심을 보이고 있다. 국토교통부와 국민주택기금 총괄수탁을 맡은 우리은행에는 연 1~2%대의 초저금리 주택담보대출과 관련한 문의전화가 이어지고 있다.

실수요자들이 궁금해 하는 내용을 일문일답을 정리했다.

▲ 얼마까지 빌릴 수 있나.

- 최대한도는 2억원이다. 2억원을 모두 받으려면 수익공유형으로 최소한 3억원이 넘는 집을 사야 가능하다. 정부는 집값의 70%(수익공유형)와 40%(손익공유형)까지만 빌려주기로 했기 때문이다. 다만 대출액이 연소득의 4.5배 이내로 제한되기 때문에 연소득이 4500만원이 넘어야 3억원짜리 집을 살 때 2억원까지 대출받을 수 있다. 주택담보대출비율(LTV)도 적용하기 때문에 다른 금융기관 대출금을 합쳐서 집값의 70%를 넘으면 더 빌릴 수 없다.

▲ 수익공유형과 손익공유형은 무엇이 다른가.

- 수익공유형은 주택기금에서 최대 70%까지 연금리 1.5%로 대출받아 내 집을 마련할 수 있는 모기지 상품이다. 매각 당시 집값이 오르면 주택기금과 집주인이 시세차익을 나눈다. 집값이 떨어지면 집 주인이 모든 손실을 떠안는 구조다.

손익공유형은 집값의 최대 40%까지 목돈을 지원받고 연 1~2%대의 이자를 임대료 형태로 납부하는 방식이다. 손익공유형은 집값이 오르거나 떨어지거나 모두 이익과 손해를 나눈다. 집값이 오를 가능성이 많다고 생각하면 수익공유형을, 위험을 피하려면 손익공유형이 더 유리하다.

▲ 집값이 오르면 수익공유형의 수익은 어떻게 나눠 갖나.

- 수익공유형 모기지 대출을 받아서 주택을 팔 때 수익이 발생하면 일정 비율 국민주택기금이 가져간다. 기금이 가져가는 수익률은 연 5% 이내로 제한된다. 수익률 상한선에는 대출이자도 포함되기 때문에 주택기금은 연 1.5%의 대출금리를 제외한 3.5%만 수익으로 환수할 수 있다. 수익공유형으로 집값의 70%인 1억4000만원을 대출받아 2억원 짜리 집을 사서 20년 뒤 3억원에 팔았다면 1억원의 처분이익이 발생한다. 매입가 대비 대출평균잔액 비율은 35%다. 주택기금은 전체 이익 중 대출평균잔액 비율에 해당하는 3500만원을 갖는다. 집주인은 나머지 6500만원을 챙길 수 있다.

▲ 손익공유형 대출의 손익은 어떻게 배분하나.

- 손익공유형 모기지는 집을 판 돈에서 모기지 지분만큼 회수하는 구조다. 집값의 40%인 8000만원을 대출받아 2억원 짜리 집을 산 뒤 3억원에 팔았다면 처분이익으로 1억원이 발생한다. 기금은 매입가 대비 대출비율(기금지분율 40%)을 처분이익에 곱한 4000만원을 가져간다. 나머지 6000만원은 주택 구입자가 챙기면 된다. 반면에 5000만원의 손실이 생겼다면 기금은 손실에 대출비율을 곱한 금액인 2000만원을 책임진다.

▲ 신청 자격은 어떻게 되나.

- 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자만 대출을 받을 수 있다. 매입하려는 주택은 전용면적 85㎡ 이하이면서 값이 6억원 이하인 아파트여야 한다. 기존 아파트와 미분양 아파트만 해당하고 신규 분양 아파트는 지원이 안 된다. 다세대·디가구 주택도 제외된다. 지역별로는 수도권과 지방 6대 광역시 아파트가 대상이 된다. 집값이 높아 내집마련 부담이 크고 주택수요가 많아 집값하락 위험이 적은 지역을 시범사업 대상으로 선정했기 때문이다.

▲ 개인별로 대출금리가 다른가.

- 대출심사평가표에 따라 신청인 자격과 상환 능력, 주택 입지 등을 평가한다. 3억원짜리 집을 산다고 무조건 한도인 2억원까지 빌려주는 게 아니라 개인별로 심사 점수에 따라 대출액이 달라진다. 다만 금리는 모두 동일하게 적용한다.

▲ 생애최초 구입자금을 대출받았다면 모기지로 갈아탈 수 없나.

- 갈아탈 수 없다. 모기지 대상자가 현재 무주택자로 한정되기 때문에 기존에 대출을 받아 집을 이미 산 사람은 신청할 수 없다. 수익공유형과 손익공유형의 대환도 허용하지 않는다.

▲ 수익공유형과 손익공유형 중 어떤 게 유리한가.

- 집값 상승의 기대감과 자기자금 규모에 따라 다르다. 대출금이 많이 필요하면 대출한도가 높은 수익공유형이 유리하다. 집값이 크게 뛰어 이익이 많이 난다면 수익공유형이 낫다. 기금은 최대 수익을 제한받기 때문이다.

하지만 집값이 오를 것이라고 자신하지 못한다면 손익공유형을 선택하는 게 좋다. 대출기간 원리금 상환 부담은 만기 일시상품인 손익공유형이 수익공유형보다 덜하다.

▲ 매각 차익에 양도소득세가 부과되나.

- 1가구 1주택자는 2년 이상 보유하면 양도세가 면제되기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다. 다만 2년 이내에 판다면 매각 차익에 양도세가 나오고 조기상환수수료를 내야 한다. 시세차익이 있다면 기금과 나눠야 한다.

▲ 조기상환수수료는 얼마나 되나.

- 집을 오랫동안 갖고 있으라는 게 제도 도입의 취지다. 5년 내 집을 팔거나 대출을 상환하면 조기상환수수료를 내야 한다. 수익공유형 모기지는 3년까지 대출 잔액의 1.8%, 3~5년까지는 0.9%의 수수료가 매겨진다. 손익공유형 모기지 수수료는 3년까지는 2.3%, 3~5년까지는 1.15%다.

▲ 언제·어디서 대출을 받을 수 있나.

- 별도 모집기간 없이 오는 10월 선착순으로 대출 신청을 받는다. 지원자의 대출금 상환능력과 구입희망 주택의 적격성, 무주택기간 등을 평가해 대출자를 선택한다. 돈은 주택기금에서 나오지만 우리은행이 수탁기관으로 지정됐다. 우리은행 전국 지점 중 일부에서만 취급한다.

▲ 집은 꼭 팔아야 하는가.

- 20년 만기 동안 대출금을 다 갚는다면 집을 굳이 팔 필요는 없다. 다만 20년 뒤에 대출금을 다 못 갚게 되면 팔아야 한다. 그렇지 않으면 국민주택기금이 근저당을 설정한다.

▲ 취득세 영구인하 감면안의 적용 시점은 언제인가.

- 9월 국회에서 결정된다. 국회에서 소급적용을 허용하면 28일 이후 국회통과 전까지 거래된 주택은 혜택을 받을 수 있지만 소급적용이 안된다면 국회통과 이후 법안이 실제 효력을 발휘한 이후에나 감면효과를 볼 수 있다.

▲ 다주택자 취득세 중과제는 없어졌나.

- 앞으로 집이 몇 채 있느냐에 상관없이 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3% 세율만 적용한다. 다만 9월 국회 법안심의 과정에서 변동 가능성이 있기 때문에 최종 입법과정을 지켜봐야 한다.