미국 주택난, 경합주서 대선 중요 이슈로 떠올라

[이데일리 방성훈 기자] 오는 11월 미국 대통령 선거를 앞두고 주택난이 중요한 이슈로 떠오르고 있다. 생활비에서 모기지(주택담보대출) 이자 또는 임대료 지출이 상당 비중을 차지, 가계 재정을 악화하는 주범으로 지목되고 있어서다.

(사진=AFP)

◇美도 ‘집값’ 중요…생활비 대부분이 대출 이자·임대료

파이낸셜타임스(FT)는 17일(현지시간) “올해 미 대선은 높은 생활비에 대한 유권자들의 우려 속에 치러지고 있다”면서 민주당과 공화당이 주택 관련 비용을 경감시키기 위해 치열한 공약 경쟁을 펼치고 있다고 보도했다.

미국에서 주택 관련 비용은 식료품 등 생필품 가격 상승과 함께 생활비 증가의 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. 7월 소비자물가지수(CPI) 보고서에 따르면 주택 관련 비용은 인플레이션의 약 90%를 차지했다. 미 국민들의 생활비 중 상당 부분이 모기지 이자 또는 임대료로 지출되고 있음을 시사한다.

앞서 대중민주주의센터(CPD·The Center for Popular Democracy)가 지난 4월 애리조나·네바다·미시간·펜실베이니아·노스캐롤라이나 등 5개 경합주에서 각 주마다 18~35세 등록 유권자 500명을 대상으로 여론조사를 진행한 결과에서도 응답자의 84%가 임대료 등 주택 관련 비용이 자신의 주에서 중요한 문제라고 답했다.

미국의 주택 시장이 얼어붙은 이유는 코로나19 팬데믹 기간 공급망 악화로 초래된 인플레이션을 억누르기 위해 연방준비제도(Fed·연준)가 지난 2년 동안 기준금리를 가파르게 인상했기 때문이다. 2021년 초까지만 해도 2%대 중반에 그쳤던 30년 고정 모기지 금리는 지난해 10월 7.79%까지 치솟았다. 24년 만에 최고치다. 현재는 6.47%로 낮아졌지만 여전히 높은 수준이다.

대출 이자 부담이 커지면서 신규 주택 구매 수요가 줄었다. 문제는 주택 공급이 더 많이 줄었다는 점이다. 기존 주택을 팔아 새 집으로 이사가는 경우 모기지 계약을 새롭게 체결해야 하는데, 기존의 낮은 금리를 포기하고 높은 금리로 갈아타야 한다. 즉 이자 부담이 대폭 늘어난다. 이에 시장에 집을 팔려고 내놓는 경우가 크게 줄었다.

주택 공급이 부족해진 상황에서 구매를 나중으로 미루고 당장은 임대로 살겠다는 무주택자만 급증해 임대료가 급등했다. 지난 3월 임대료 상승률은 42년 만에 최고치인 8.18%를 기록했다. 지난달엔 5.2%로 둔화했지만 이 역시 여전히 높은 상승률이다. 아울러 연준이 9월 기준금리를 인하하더라도 공급 경색이 해소되지 않는 한 임대료 상승세는 계속될 전망이다.

부동산 중개업을 하고 있는 마이크 맥캔은 “지난 38년 동안 주택 시장이 침체됐을 때에는 가격이 미친 듯이 떨어졌다. 지금과 같은 상황은 한 번도 본 적이 없다”며 “지금은 사람들이 2.6%의 모기지 금리를 가지고 있기 때문에 집을 팔지 않겠다고들 한다. 이 때문에 시장이 얼어붙었고 최근 몇 년 동안 매출이 엄청나게 줄었다”고 말했다.

◇해리스도 트럼프도…앞다퉈 신규 주택 공급 확대 공약

미국에서도 ‘내집 마련’은 대다수가 꿈꾸는 일이어서 민주당과 공화당은 표심을 잡기 위해 주택 관련 공약을 쏟아내고 있다.

민주당 대선 후보인 카멀라 해리스 부통령은 전날 300만채의 신규 주택 건설, 생애 첫 주택 구매시 최대 2만 5000달러(약 3400만원) 현금 및 1만달러(약 1360만원)의 세액 공제 지원, 지방정부의 주택 건설 자금 조달을 돕기 위한 400억달러(약 54조 3500억원) 기금 조성 등의 공약을 발표했다. 공급 확대를 위해 월가 투자자들의 대규모 주택 매수를 차단하거나, 특정 연방 토지가 새로운 주택 개발을 위해 재활용될 수 있도록 허용하는 법안도 추진키로 했다.

해리스 캠프는 “많은 미국인들이 직장에서 열심히 일하고 돈을 벌지만 임대료와 다른 청구서 비용을 지불하고 나면 주택 구매 계약금을 저축할 여유가 없다. 이는 주택을 소유하고 부를 축적할 기회를 박탈하는 것”이라고 강조했다.

공화당도 크게 다르지 않다. 앞서 발표한 정강·정책에 연방정부 소유 토지에 신규 주택 건설을 허용하겠다는 내용을 담았다. 또 도널드 트럼프 전 대통령 역시 해리스 부통령과 마찬가지로 생애 첫 주택 구매자에 대한 세금 감면 혜택을 제공하겠다고 약속했다.

FT는 “6월 기준 미국의 신규 주택 완공은 전년 동월대비 15.5% 증가했지만, 착공은 같은 기간 4% 감소했다”며 앞으로도 주택 공급이 부족할 것으로 내다봤다. 이어 “애리조나와 같은 가격 변동이 심한 경합주에서는 침실 2개짜리 아파트를 구매하려면 연소득이 거의 7만달러(약 9500만원)에 달해야 한다. 이는 연간 중간소득인 3만 7209달러(약 5000만원)의 거의 두 배”라고 덧붙였다.