"제 3의 투자 허브로 떠오르는 이 곳"…호주 부동산 크레딧이 뜬다

[이데일리 마켓in 김연지 기자] 글로벌 자본시장 관계자들이 유럽과 북미에 이어 호주를 '제3의 투자 허브'로 주목하고 있다. 고금리 여파로 글로벌 부동산 시장이 조정을 받고 있는 가운데 호주는 양상이 다르다는 점에서다. 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조가 오랜기간 지속되면서 '실수요 기반의 자산시장'으로 다시 평가받기 시작한 모습이다.

글로벌 운용사들은 이 기회를 포착해 호주에 투자 거점을 마련하며 발 빠르게 관련 포트폴리오 확장에 나서고 있다. 이데일리는 호주를 차세대 성장 전략의 핵심 지역으로 진단한 누빈자산운용에서 부동산 크레딧 전략 수석 디렉터로 활동하는 데이비드 챈(David Chan) 파트너를 직접 만났다. 그는 "제 3의 투자 허브가 존재한다면 그것은 호주"라며 "미국과 유럽 부동산 시장 흐름만으로 호주를 해석하면 놓치는 부분이 많다. 이 시장은 실수요가 이미 확인된 시장"이라고 말했다.

데이비드 챈 누빈자산운용 부동산 크레딧 전략 수석 디렉터는 이데일리와의 인터뷰에서 호주 부동산 시장에 대해 긍정적인 평가를 내놨다.(사진=누빈자산운용)

"이미 실수요 폭발"...각광받는 호주 부동산 크레딧

챈 수석 디렉터는 구조화 금융과 부동산 크레딧 분야에서 15년 이상 경력을 쌓아온 전문가다. 미국 시카고대학교에서 경제학 학위를 수여한 그는 크레딧스위스와 모건스탠리, HIG캐피털을 거쳐 글로벌 대체투자 운용사인 피닉스 프로퍼티 인베스터에서 부동산 지분 및 부채 투자 소싱 및 실행을 담당했다. 이후 누빈자산운용에 합류해 호주 부동산 크레딧 플랫폼 구축을 총괄하고 있다. 주요 투자 범위는 기숙사·임대주택 등 '리빙(living)' 섹터와 물류창고와 산업단지를 비롯한 산업용 부동산이 꼽힌다.

챈 수석 디렉터는 호주 부동산 시장의 핵심 경쟁력을 '수급의 불균형에서 비롯된 구조적 수요'로 정의했다. 그는 "지난 5년간 리빙 섹터의 공급 부족이 누적됐고, 이 문제는 앞으로 5년 내에도 쉽지 않게 해결될 것으로 전망된다"며 "공급을 따라잡지 못한 수요는 단순한 잠재 수요가 아니라, 시장을 지탱하는 필수 수요로 진화하고 있다"고 설명했다.

리빙 섹터 가운데에서도 그는 학생 주거 시설(Student Housing)을 가장 유망한 자산으로 평가했다. 그는 "호주는 유학생 유입 규모가 꾸준한 국가"라며 "이미 현지 오퍼레이터와 공동으로 학생숙소 플랫폼을 구축했고, 이 섹터는 내부적으로도 강한 확신을 가진 투자 분야"라고 말했다. 학생수 증가와 주거비 상승, 대학 인접지 확보의 어려움 등 복합적 요인이 고정 수요를 만드는 구조라는 것이 그의 설명이다.

산업용 부동산에 대해서는 "급격한 고성장을 기대하기에는 무리가 있을 수 있으나, 구조화 금융 관점에서는 오히려 기회가 넘친다"고 진단했다. 챈 수석 디렉터는 "지난 2~3년처럼 폭발적 성장은 아닐 수 있지만, 수익구조를 설계할 수 있는 자산이라면 경쟁력을 유지할 수 있다"며 "금리 환경과 상관없이 수익률을 방어해주는 대출 기반 투자(debt strategy)의 장점이 부각되는 것"이라고 분석했다.

일각에서 해외 오피스 시장에 대해 비관적인 의견을 내는 가운데 챈 수석 디렉터는 "미국과 호주를 동일 선상에 놓고 판단하면 안 된다”며 선을 그었다. 그는 "미국의 오피스 시장은 구조 자체가 바뀌었지만, 시드니의 A급 오피스는 공실률이 안정적이고 캡레이트(cap rate·부동산 또는 자산의 순영업소득(NOI)을 현재 가치로 환산할 때 적용하는 수익률)도 매력적인 수준까지 올라왔다"며 "현지 GP들은 이미 움직이고 있다. 다만 글로벌 LP들은 팬데믹 이후 오피스 투자 트라우마가 남아 있어 시장 회복보다도 심리 회복이 먼저 나타나야 한다"고 부연했다.

비은행 자본이 향후 부동산 크레딧 주도

누빈자산운용이 호주 시장에서 빠르게 레퍼런스를 쌓을 수 있었던 배경으로는 코어(Core)와 코어플러스(Core Plus) 전략이 꼽힌다. 누빈의 코어 전략은 이미 안정적으로 운영되고 있는 자산에 투자해 임대수익을 확보하는 보수적 방식이고, 코어 플러스는 가벼운 개발이나 운영 개선을 통해 자산 가치를 높이는 중간 위험 단계의 전략이다. 회사는 건설 프로젝트 초기에는 코어 플러스 자본으로 진입한 뒤, 자산이 어느 정도 안정화되면 코어 자본으로 전환하는 방식으로 리스크를 관리하면서도 수익률을 극대화하는 원스톱 구조를 갖추고 있다.

이에 대해 챈 수석 디렉터는 "하나의 프로젝트에서 5~7년간 단일 파트너로 함께 갈 수 있는 구조"라며 "리파이낸싱 리스크를 줄이고, 개발사는 자본 구조를 장기적으로 설계할 수 있다. 딜 소싱이 자연스럽게 일어나는 이유도 이 때문"이라고 말했다.

챈 수석 디렉터는 향후 자금 조달 주체가 은행에서 비은행(Non-bank) 투자사로 이동할 것이라는 전망도 내놨다. 그는 "은행은 심사와 승인 과정이 길고 리스크를 거의 감수하지 않는다"며 "그러나 많은 자산은 속도와 구조 설계가 필요하다"고 말했다. 그는 이어 "누빈은 기존 은행과는 달리 어느 자산이던 구조화 금융을 활용해 '딜 맞춤형 구조'를 만든다"며 "이러한 전략을 바탕으로 워버그핀커스와 KKR을 비롯한 글로벌 운용사들과 협력하고 있다"고 덧붙였다.

챈 수석 디렉터에게 향후 비전을 물었다. 그는 "향후 5년간은 현재 상황과 크게 다르지 않을 것 같다"며 "여전히 넘치는 수요를 감당하고 있을 것"이라고 말했다. 그는 이어 "글로벌 리스크라는 고정관념만 벗겨내면 호주는 가장 조용하면서도 가장 강력한 시장"이라며 "누빈자산운용은 단기 회수보다 장기적인 관계 구축과 현지 GP·LP들과의 파트너십을 확대하며 구조화 금융 기반의 지속 가능한 투자 활동을 강화해 나갈 것"이라고 말했다.