파이어족 꿈꾸는 MZ세대…강남권 ‘꼬마빌딩’ 노린다

[이데일리 오희나 기자] 90년대생인 직장인 윤모 씨는 최근 친구 3명과 함께 법인 명의로 15억 가량 대출을 받아 20억원 규모 송파구 소재 꼬마빌딩을 매입했다. 앞서 17억원과 25억원 규모 꼬마빌딩도 친구들과 공동투자를 통해 매입했다. 윤모 씨는 임차인을 내보낸 후 노후화된 건물을 리모델링해 임대료를 올려 받을 계획이다. 매각시기는 2~3년 후로 예정했지만 상황이 여의치 않을 경우 장기투자하기로 했다.

91년생인 직장인 강모씨는 96년생 동생과 공동명의로 지난해 11월 하월곡 소재 꼬마빌딩을 22억5000만원에 매입했다. 5층 건물에 4·5층 전세보증금 4억원을 안고 대출 12억원을 받아 건물을 매입했다. 임대료 400만원을 감안하면 임대수익률은 2.5% 수준이다.

정부의 대출 규제와 금리 인상 등으로 주택시장이 위축되면서 ‘꼬마빌딩’을 찾는 투자자들이 늘고 있다. 최근 아파트 가격이 급등하면서 꼬마빌딩 가격에 비슷해진 가운데 대출규제마저 강화되자 상대적으로 규제가 적은 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리는 풍선효과가 나타나고 있다.

◇작년 꼬마빌딩 거래규모 12조원…전년比 39% 증가

24일 토지·건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵에 따르면 지난해 연면적 1000㎡ 미만 서울의 꼬마빌딩 거래건수는 3102건으로 총 거래금액은 12조4151억원 규모다. 이는 전년대비 8조9301억원 대비 39% 증가한 수준이다. 거래건수도 2020년 2674건에서 428건 늘었다. 꼬마빌딩 평(3.3㎡)단가는 2020년 5902만원에서 지난해 7087만원으로 20% 올랐다. 꼬마빌딩은 일반적으로 연면적 1000㎡ 이하, 4~5층 규모로 매매가 50억원 이내 상업용 빌딩을 말한다. 최근에는 부동산시장 오름세로 최대 100억원까지 꼬마빌딩으로 포함시키기도 한다.

압구정 현대1차 전용 196.21㎡(64평)가 지난달 18일 80억원에 실거래되는 등 일부 강남 아파트 가격이 꼬마빌딩보다 비싸지거나 비슷해지면서 상업용 부동산 투자로 눈을 돌린 투자자들이 크게 늘었다. 최근에는 대출규제와 금리인상으로 아파트보다 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산 시장에 대한 수요가 커지면서 아파트 대체재로 부각되기도 했다.

꼬마빌딩은 최근 대출규제가 강화됐어도 감정평가의 65~70%까지 대출이 가능하다. 또한 80억원 이하 상업용 건물은 종부세 대상에 해당하지 않는다. 건물을 여러 개 보유해도 중과세가 없는 것도 장점이다. 거래시 개인보다 법인을 설립하는 것이 절세에 유리하다는 것이 전문가들의 조언이다. 향후 매매시 시세차익에 대한 양도세가 개인은 45%지만 법인은 20%로 차이가 있다.

◇MZ세대 부동산 매입 대폭 증가…상수·망원·방이 등 투자

특히 최근 몇년새 20~30대 MZ세대가 투자하는 비율이 가파르게 늘었다. 빌딩전문업체 리얼티코리아에 따르면 20~30대 개인이 상업용 부동산을 매입한 건수는 지난 2020년 202건에 달했다. 지난해 79건으로 거래 건수가 다소 축소되기는 했지만 꼬마빌딩을 찾는 수요는 여전하다. 꼬마빌딩 매수세가 급증한 가운데 부동산 가격 상승까지 이어지면서 꼬마빌딩이 중소형건물 가격이 되다보니 매수세가 줄었다고 업계관계자는 설명했다.

이재국 리얼티코리아 빌딩사업부 팀장은 “최근 대출규제 등이 심해지면서 주택 투자수요가 상업용빌딩으로 넘어왔다”면서 “기존에 부동산은 접근하기 힘든 상품이었는데 20~30대들에게 보편화되면서 꼬마빌딩 수요도 늘었다”고 말했다. 이어 “코인, 주식 등으로 돈을 버는 사람들이 많아지다보니 상대적으로 상업용빌딩이 안전자산이라는 인식도 작용했다”고 덧붙였다.

김원현 빌딩로드부동산중개 팀장은 “아파트 시장에서 눈을 돌린 20~30대 투자자들이 찾는 꼬마빌딩이 대부분 30억 미만 수준”이라며 “최근에는 주로 홍대 인근 상수동, 연남동 대안으로 망원동, 서초 대안으로 관악구 등 2·3급지 투자에 나섰다”고 전했다.

김 팀장은 “최근 거래했던 매수자는 90년대생인데 법인 명의로 송파구 방이동 건물을 80억원에 매입했다”면서 “개인사업자인데 한달에 1500만원 임대료 내느니 금융비용을 부담하고 장기적으로 시세차익을 노리는게 낫겠다면서 건물을 매입했다”고 전했다. 이어 “자금이 부족한 매수자들은 3~4명 모여 법인을 만들고 공동 투자에 나서는 경우도 늘었다”면서 “MZ세대들은 아직 나이가 있기 때문에 부동산 가격이 주춤해도 장기투자를 하면 된다고 생각하고 있다”고 말했다.

◇부동산 주춤하자 꼬마빌딩도 ‘관망세’…“미래가치 고민해야”

다만 최근에는 부동산 가격이 주춤하면서 꼬마빌딩 시장도 관망세가 짙어졌다. 빌딩투자수익은 시세차익과 임대수익을 나뉘는데 최근 임대수익률이 낮아 시세 차익의 의미가 점점 커지는 상황이다. 리얼티코리아에 따르면 2021년 50억 미만 빌딩의 평균 수익률은 2.06% 수준이다. 연 임대료를 매각 당시 매매금액으로 나눈 수익률이다. 꼬마빌딩에 주택, 오피스, 상가 등이 혼재돼 있는데 자칫하면 은행이자보다 낮은 수준의 임대 수익이 나올수 있다. 특히 꼬마빌딩 가격이 많이 올랐고 양도세 등을 감안하면 시세 차익이 크지 않을수 있어 잘 따져보고 투자에 나서야 한다고 전문가들은 조언한다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “좋은 입지의 물건을 매입하는 것도 중요하지만 향후 입지가 좋아지거나 개발여지가 있는지 등을 꼼꼼하게 따져보고 투자에 나서야 한다”면서 “상업용빌딩도 트렌드 변화가 일어나는 시기로 예전에는 학원, 금융권, 병원 등은 실패하지 않는 업종이었는데 지금은 공유오피스 등이 수익률이 더 좋은 경우도 있다. 지금까지 좋았던 것을 찾기보다 향후 미래 가치를 높일수 있는 전략을 고민해야 한다”고 말했다. 다만 “지금은 투자에 신중해야 하는 시기”라며 “금리인상 기조에 공실 발생 가능성도 고려하면 무리해서 구입하기 보다는 시황을 지켜보며 신중하게 판단해야 한다”고 강조했다.

이재국 팀장은 “금리인상 기조가 이어지는 상황이어서 대출금리 대비 건물의 수익률을 보수적으로 봐야 한다”면서 “이자를 내기 위해 내 돈을 더 넣는다는 것은 ‘역전현상’이 발생할 수 있어 임대수익률이 이자를 감당할수 있는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.