수십억 아파트도 '당근'…믿어도 될까?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 직거래 플랫폼을 이용해 부동산을 거래하는 사례가 늘고 있다. 중개사를 통해 거래하는 것보다 거래 비용이 줄어드는 장점은 있다. 그러나 거래 과정에서 분쟁이 발생할 위험성이 높은 만큼 직거래 플랫폼을 이용해 부동산 거래를 하려는 경우 따져봐야 할 점이 많다.

부동산컨설팅업체가 온라인 직거래플랫폼에서 자격을 ‘집주인’으로 속이고 허위로 광고를 올린 사례 (사진=국토교통부)

우선 직거래 플랫폼을 통해 거래했는데 매도인 또는 임대인이 해당 부동산의 실제 소유자가 아닌 경우가 있을 수 있다. 거래 직전 반드시 부동산등기부등본을 떼어 보고 매도인 또는 임대인이 부동산등기부등본상 소유자 본인에 해당하는지 신분증 등을 확인해야 한다. 간혹 임차인이 새로운 임차인을 구하려는 경우, 즉 전차인을 구하려는 경우가 있을 수 있다. 이때 임대인의 동의가 없는 경우 불법 전대차에 해당해 전차인은 전대차계약상의 권리를 보장받기 어려울 수 있다. 소유현황 외에도 기타 근저당권, 가압류 등 권리제한등기도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

또 중개사가 아닌 자가 사실상 부동산 중개를 하기 위해 직거래 플랫폼에 마치 매도인 또는 임대인으로 가장해 매물을 게시하는 경우다. 실제 국토교통부에서 조사한 결과 직거래 플랫폼에 게시된 매물의 상당수가 이와 같은 사례였다.

공인중개사법에 따르면 개업공인중개사가 아닌 자는 중개 대상물을 표시·광고할 수 없다. 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 부동산 거래의 경우 거래 금액이 크고 부동산 거래에 관한 전문 지식이 필요한 만큼 국가로부터 자격을 부여 받은 중개사만이 표시·광고해 중개할 수 있도록 제한하고 있는 것이다. 중개사가 아닌 자가 직거래 플랫폼을 통해 사실상 이와 같은 중개물의 표시·광고 행위를 할 경우 거래 과정에서 문제가 발생하면 책임을 묻기 어려울 수 있다. 최근 전세 사기 피해 주택의 대다수도 중개사 아닌 자에 거래가 된 사례였다.

김예림 변호사.

이런 문제점을 인식해 국토부도 직거래 플랫폼에서 이루어지는 부동산 거래에 대한 규제를 강화하기로 했다. 아직은 지침 수준으로 규제하기로 했지만 향후 강제사항으로 변경될 가능성이 높다. 특히 지금은 직거래 플랫폼 업체에는 부동산 거래와 관련해 별다른 의무규정이 존재하지 않아 직거래 플랫폼 차원에서 부동산 거래에서 확인해야 할 필수 정보를 반드시 기재한 경우에만 부동산 거래 게시물을 작성할 수 있도록 하고, 해당 정보가 사실에 부합하는지 확인하는 시스템도 구축하도록 강제하는 방향으로 규제가 마련될 것으로 본다.