7만호 넘은 미분양, ‘CR리츠’ 구원투수될까…금융사 참여가 ‘관건’

[이데일리 박지애 기자] 부동산 경기 침체 여파로 미분양 주택이 전국에 7만 가구 이상이 쌓여가는 가운데 정부가 이를 해결할 대책으로 내놓은 ‘기업구조조정 리츠(CR리츠)’가 구원투수 역할을 할지를 두고 시장과 업계의 관심이 쏠리고 있다.

서울의 한 재건축 현장의 모습. (사진=연합뉴스)

특히 미분양 중에서도 악성 미분양으로 꼽히는 ‘준공 후 미분양’에 대한 대책으로 정부가 제시한 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠는 2009년 글로벌 경제위기발 부동산 침체기 동안 어느 정도 성과를 거둔 이력이 있는 만큼 정부와 건설업계는 실효성에 대한 기대가 높단 입장이다. 하지만 정작 이를 운용할 당사자인 금융업계는 CR리츠 운용에 메리트가 있으려면 ‘매입확약’이나 자금조달을 위한 보증 지원 등의 추가 조건이 없다면 쉽게 결정을 내릴 수 없다는 입장이다.

6일 건설 및 금융 업계에 따르면 국토교통부는 최근 CR리츠에 대한 업계 수요조사를 마치고 이달 중 CR리츠 등록 작업에 돌입할 것으로 알려졌다. 이를 앞두고 5일에는 건설·증권·자산운용 업계와의 간담회를 개최하고 건의사항 등을 청취하는 자리를 가지기도 했다.

이 간담회는 정부와 업계 모두 전반적으로 CR리츠에 대한 기대감이 높은 상황이지만 건설과 금융 등 업종별로 이해관계가 달라 실질적인 등록으로 이어지기 위해선 각론에서 일부 조정이 필요하다는 목소리가 높아지면서 마련됐다.

간담회에서 업계는 CR리츠가 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 모기지 보증을 활용하는 방안을 제안했다. 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 대출 상환을 보증하도록 해달라는 것이다.

또한 입지가 우수하고 건설사의 신용도도 높으나 코로나·건설경기 부진 등에 따라 최근 도급실적이 부족해 공공지원민간임대리츠 시공사로 참여하지 못한 경우가 많은 만큼 시공사 참여기준을 주택건설 실적 3년간 300세대에서 5년간 300세대로 완화해 달라고도 건의했다.

신탁사가 보유한 미분양 주택을 CR리츠에 담을 수 있도록 유권 해석을 해달라는 요청도 있었다. 미분양 주택 중 신탁사 보유 물량이 상당 부분을 차지하고 있어서다. 아울러 조속한 사업 추진을 위해 리츠 영업인가 신청 시 행정절차 단축이 필요하다는 의견이 나왔다. 국토교통부는 “업계의 건의 사항은 최대한 신속하게 적용할 수 있도록 관련 규정 개정 등을 진행하겠다”는 입장이다.

이날 간담회 내용과는 별도로 금융업계에선 CR리츠 도입에 앞서 ‘매입확약’ 조건을 요구하는 것으로 알려졌다.

금융투자업계 관계자는 “2009년 미분양 주택 대상 CR리츠를 할 때도 매입확약 조건이 있었는데, 무조건 사달라는 건 아니고 최악의 사태를 대비해 시세의 약 55~58%로 매입을 확약해달라는 조건이었다”며 “실제로 정부가 매입한 사례는 없었지만 금융사들 입장에선 최악의 상황에 대한 안전장치가 있어야 들어올 유인이 되기에 이 같은 약정이 필요하다”고 전했다.

관건은 한국토지주택공사(LH) 등 정부의 자금력이다. 또 다른 업계 관계자는 “LH가 이어진 경영실적 악화에 재정에 빨간불이 들어온 지 꽤 됐기 때문에 CR리츠에 대해 정부의 ‘매입확약’이 가능할 지 모르겠다”고 말했다.

매입확약 여부와 별개로 일단 건설업계는 CR리츠가 미분양 문제 해결에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 건설사 관계자는 “리츠로 투자자들은 임대료 등을 통해 안정적 수익을 얻고, 시행사 역시 사업지를 잃지 않으면서도 향후 부동산 경기가 반등했을 때 분양을 통한 수익 극대화가 가능하기 때문에 부동산 침체기엔 리스크를 완화하는 차원에서 업계 전반적으로 긍정적으로 보고 있다”고 전했다.