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개정안은 최초 공급공고 이후 6개월 이내 매각되지 않은 임대주택용지의 활용 범위를 확대하는 것이 핵심이다. 기존에는 미매각 임대주택용지를 분양주택용지로 변경할 수 있었지만 앞으로는 다른 유형의 임대주택용지로도 변경해 공급할 수 있도록 한다.
매입기관이 매입을 포기하면 도시개발사업 준공 후 2년이 지나기 전이라도 용도변경할 수 있도록 한다. 당초 계획한 용도의 수요가 사라진 토지를 장기간 그대로 두는 대신 달라진 수요에 맞춰 활용할 수 있도록 선택지를 넓히는 것이다.
이번 개정안 자체에 상업·자족시설 등 비주택용지를 주택용지로 전환하는 내용이 포함된 것은 아니다. 다만 장기간 활용되지 않는 토지를 기존 용도에 묶어두기보다 수요 변화에 맞춰 재편한다는 점에서 정부가 최근 내놓은 주택 공급정책과 방향이 맞닿아 있다.
정부는 지난 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’에서 공공택지 내 과다 계획되거나 장기간 방치된 비주택용지의 주택 전환을 확대하기로 했다. 상가 공실 등으로 비주택 수요가 감소한 반면 주택 수요가 늘어난 만큼 토지 이용계획을 재조정해 공급 여력을 확보하겠다는 것이다.
정부는 공공택지 내 비주택용지 162만m²(약 49만평)을 주택용지로 전환해 2030년까지 3만가구를 착공할 계획이다. 3기 신도시 1만가구, 2기 신도시 1만 100가구, 중소택지 9600가구 규모다. 기존 대책에 포함됐던 1만 5400가구에 신규 발굴한 1만 4300가구를 더한 물량이다.
정부가 기존 택지의 토지 이용계획까지 다시 들여다보는 것은 신규 택지를 확보하는 것만으로는 단기간에 주택 공급을 늘리는 데 한계가 있기 때문이다. 이미 조성했거나 개발 중인 택지 가운데 수요가 줄어든 용지를 재편하면 새로운 택지를 조성하는 것보다 공급 시기를 앞당길 수 있다.
실제 용도별 토지 수요의 차이도 커지고 있다. 한국토지주택공사(LH)의 미매각 토지는 지난해 말 21조 2909억원으로 2022년 말 8조 7074억원보다 144.5% 증가했다. LH는 부동산 경기 하락에 따른 판매 부진 등을 원인으로 보고 있다.
수도권에서도 비주택용지와 주택용지의 수요 차이가 나타나고 있다. 고양장항 상업용지는 ‘5년 무이자’ 조건에도 전 필지가 유찰됐고 고양삼송 의료시설용지도 토지 리턴제를 적용했지만 주인을 찾지 못했다. 반면 고양창릉 공공분양에는 청약 수요가 몰렸다.
정부가 도시개발사업과 공공택지에서 잇따라 용도변경 규제를 손질하면서 장기 미매각 토지의 활용 범위는 앞으로 더 넓어질 전망이다. 다만 상업·자족시설을 주택으로 전환할 경우 당초 계획한 도시 기능과 일자리·생활 인프라가 줄어들 수 있는 만큼 개별 택지의 수요와 기반시설 여건을 함께 고려해야 한다는 지적도 나온다.
한 건설업계 관계자는 “수요가 없는 토지를 기존 용도에 계속 묶어두기보다 시장 상황에 맞춰 활용할 수 있도록 하는 방향은 필요하다”며 “수도권은 주택 수요가 높은 만큼 주거용으로 활용할 수 있는 장기 미매각 용지는 공급 확대에 활용할 필요가 있다”고 말했다.
