[최성근의 흑자상식]강남 재건축 사면 이익?...10년 수익률 -16.8%

[이데일리 e뉴스 최성근 기자]이데일리는 독자들의 궁금증을 풀어보는 ‘흑자상식’을 연재합니다. 정치, 경제, 사회, 문화 등 어떤 분야라도 좋습니다. 심각, 엉뚱, 발칙한 질문 모두 환영합니다. 아래 이메일로 보내 주시면 유익한 정보로 돌려 드리겠습니다.

서울 강남구 개포동, 대치동, 도곡동, 일원동 일대 개포택지개발지구(사진=국토지리정보원)

Q. 개포주공1단지나 4단지 매입을 생각하고 있습니다. 최근 강남 재건축 단지가 가격이 많이 올라 과거 이 아파트를 산 사람들은 현재 시세 기준으로 모두 이익을 봤다는 소문을 들었습니다. 사실인가요.

A. 말씀하신 개포1,4단지는 강남의 대표적인 재건축 단지입니다. 1981년 정부가 개포, 일원, 도곡, 대치동 일대를 개포택지개발지구로 지정, 개발하면서 지어진 아파트로 강남권에서는 드물게 주변에 녹지가 풍부하며 학군, 문화시설도 양호하다는 평가를 받고 있습니다. 개포1단지는 1982년 입주한 5040세대 규모의 아파트로 강남구 관내 아파트 단지 중 가장 규모가 큽니다. 개포4단지는 같은해 입주한 2840세대 규모의 단지입니다. 두 단지 모두 현재 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다. 개포1단지는 4월에 사업시행인가를 받고 지난 4일부터 조합원 분양 신청을 받고 있습니다. 개포4단지는 지난해 11월 사업시행인가를 받고 현재 관리처분인가를 준비 중입니다.

최근 강남 재건축 단지 가격이 많이 올랐다는 뉴스가 줄을 이었는데요. 1년 전과 최근 매맷값을 국토교통부 실거래가 기준으로 비교해 본 결과, 개포1단지는 적게는 1억 2000만원(전용면적 45.26㎡)에서 많게는 3억 1000만원(61.57㎡) 올랐습니다. 개포4단지도 1억 3200만원(50.67㎡)~2억 2500만원(35.64㎡)까지 뛰었습니다.

10년 전 가격과 비교해보면 얘기는 달라집니다. 개포1단지의 경우 전용면적 56.57㎡는 지난달 12억 3000만원에 거래됐는데 2006년 11월엔 지금보다 1억 2000만원 비싼 13억 5000만원에 팔렸습니다. 개포4단지를 살펴보면 최근 9억 9800만원에 거래된 전용면적 50.39㎡가 2006년엔 12억원에 매매됐습니다. 거래가 기준 10년 수익률이 -16.8%라는 예상 밖 결과가 나온 거죠.

최근 거래가격과 2006년 매매가에 10년간 서울지역 물가상승률(27%)을 반영해 지금 돈 가치로 환산한 가격을 비교해보면, 개포1단지 내 13가지 주택형 중 10종의 최근 거래가가 10년간 물가상승률을 반영한 2006년 최고가 환산 금액에 미치지 못했습니다. 개포4단지도 단지 내 6가지 주택형 중 5종의 최근 거래 가격이 10년 물가 상승률을 반영한 2006년 거래가보다 낮았습니다.

1년 전에 이 지역에 집을 산 사람은 상당한 시세차익을 남겼지만 10년 전에 집을 산 사람중 상당수는 최근 폭등한 집값과 비교해도 본전도 못 찾고 있는 셈입니다. 왜 이런 결과가 나왔을까요.

개포주공1단지 전경(사진=연합뉴스)

2006년 당시 개포지역 부동산은 전국적인 부동산 폭등의 여파로 하루가 무섭게 가격이 치솟았습니다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기, 정부의 재건축 규제 정책 등의 영향으로 투자 심리가 위축됐고 이러한 상황은 1~2년 전까지 계속됐습니다. 개포1단지 전용면적 49.56㎡의 경우 2006년 1월 7억원에 거래되던 것이 11월엔 9억 7000만원까지 올랐고, 금융위기 직전인 2008년 4월엔 10억 5000만원을 찍었습니다. 하지만 그해 11월 2억원이 빠진 가격에 거래됐고, 금융위기 충격에서 벗어난 2009년 말 11억원대를 기록하면서 반짝 훈풍이 불었지만 이후 추락을 거듭하며 2014년 1월엔 8억 1000만원에 거래됐습니다. 금융위기 직전 이 지역 아파트를 샀다는 한 주민은 “거의 10년간 마음고생을 했다. 많이 떨어졌을 땐 거의 4억을 밑졌다”며 “인생공부를 제대로 했다. 재건축 후 실제로 살기 위해 매입한거라 마음을 비우고 지낼 수 있었다”고 말했습니다. 실제 급등기에 투기 목적으로 이 지역 아파트를 산 사람 중에는 억단위 손해를 보고 판 사람도 있는 것으로 전해집니다.

전문가들은 이 지역이 실제 거주하기에 상당히 매력적인 곳임에는 분명하지만, 시장 환경에 민감한 특징 또한 갖고 있어 투자 목적만으로 무작정 들이 덤볐다가는 낭패를 볼 수도 있다고 지적합니다.

개포주공4단지 전경(사진=연합뉴스)

그렇다면 앞으로 이 지역 재건축 시장은 어떻게 흘러갈까요. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “당분간 가격이 급등했던 부분은 자제가 될 것 같다.”며 “이번 대출규제로 일반분양가가 당초 예상했던 것 보다는 낮아질 수 있기 때문이다. 분양가가 낮아지게 되면 그만큼 조합원들 입주권도 가격 경쟁력이 약해지는 효과가 있다”고 말했습니다. 이어 “투자자들은 일단 상황을 좀 지켜볼 가능성이 높은데, 집주인도 급매로 내놓을 이유가 없어보이기 때문에 입주권 가격이 크게 떨어질 것 같지는 않다”고 말했습니다.

현재 일반분양을 앞두고 있는 재건축 단지에 대해서는 “최근 발표된 중도금 대출규제로 인해 전반적인 청약률이 낮아질 수 있다”며 “가수요자들이 빠져나가면서 오히려 실수요자들은 당첨 기회가 높아졌다고 할 수 있다”고 말했습니다. 분양가 책정에 있어서는 “디에이치아너힐즈(개포3단지) 분양가가 하나의 기준이 될 것으로 본다. 강남구 지역과 서초, 반포, 잠원동 지역은 이정도 선에서 결정될 것 같다”고 전망했습니다.

일각에서는 최근 브렉시트와 정부의 중도금 대출 규제가 시행되면서 2008년 금융위기 이후 부동산 폭락이 재연될 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다. 이에 대해 권일 팀장은 “그때와는 다르게 갈 것이다. 2008년 당시 개포지구 같은 경우 재건축 걸음마 단계밖에 안됐지만, 지금은 이미 이주가 완료된 곳도 있고 분양까지 완료된 곳도 있다. 사업 단계가 확연히 차이가 나기 때문에 2008년 당시 있었던 각종 재건축 규제들이 모두 부활하지 않는 한 분위기가 결코 같이 갈수는 없고, 그 때보다 위축은 덜 할 것이다”고 반박했습니다.

권 팀장은 “다만 재건축 초과이익환수제 한시적 유예가 내년말로 종료되기 때문에 조합들이 내년까지 관리처분을 신청해야하는 상황이다. 아마 많은 단지들이 내년까지 발빠르게 움직일 가능성이 높고 그때까지는 가격이 현재 수준을 유지할 것으로 본다. 유예 종료 시점에 걸린 단지들은 여러 문제에 부딪히게 될 것이다”고 전망했습니다.