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특히 제도 도입에 찬성하는 측에서도 최소보장 비율을 현재 정부와 여당이 주장하는 50%로 설정하는 것이 적정한지, 적용 대상을 어디까지 설정할 것인지에 대한 구체적 기준이 필요하다고 지적하고 있다.
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개정안의 핵심은 전세사기 피해자의 보증금 회수액이 일정 기준에 미치지 못할 경우 부족분을 정부가 보전하는 최소보장제 도입이다. 경·공매 배당금과 반환채권 회수액, 기존 지원금을 합한 금액이 보증금에 못 미치면 차액을 지원하는 방식이다.
예를 들어 보장비율이 50%일 경우 보증금 1억원인 피해자가 경매 등을 통해 3000만원만 회수했다면, 최소보장 기준(5000만원)에 못 미치는 2000만원을 정부가 보전하게 된다.
여야 공동 발의 형식을 취하고 있지만, 실제 논의는 정부·여당 주도로 이뤄지고 있어 향후 입법 과정에서 야당과의 추가 합의가 핵심 변수로 꼽힌다. 실제로 공동발의에 참여한 48명 중 야당인 국민의힘 소속 의원은 엄태영·권영기·김석기 등 3명에 그쳐 참여 폭이 제한적이다.
보장 비율과 재정 부담, 도덕적 해이 우려 등을 둘러싸고 야당 내에선 전반적으로 이견이 여전한 것으로 알려졌다. 여러 쟁점 가운데서도 가장 큰 논란은 최소보장 비율이다. 현재 논의되는 50% 보장 수준은 법안에 명시되지 않아 국회 심의 과정에서 조정될 가능성이 크다.
야당인 국민의힘 다수 의원들은 여전히 재정 부담과 도덕적 해이 우려를 이유로 보장 수준에 대해 신중한 입장을 보이고 있다. 국가가 국민 세금으로 임대인의 채무를 대신 떠안게 되면 임대인·임차인 등 시장 참여자의 도덕적 해이를 부추기고 또 다른 전세사기로 이어질 수 있다는 이유에서다.
많은 부동산 전문가들은 제도의 취지에는 공감하면서도 세부 설계에 대해서는 신중한 접근이 필요하다고 지적한다.
특히 제도 실행을 위해서는 재원 마련 문제가 가장 큰 과제로 꼽힌다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “깡통전세와 전세사기 피해자 구제라는 명분은 확실하지만, 이를 뒷받침할 재정을 어떻게 확보할 것인지에 대한 구체적인 로드맵이 반드시 선행되어야 한다”고 우려했다.
일각에선 재정마련과 관련해 주택도시기금을 재원으로 활용하자는 주장이 나오지만, 기금의 건전성 악화를 우려하는 목소리도 높다.
한정된 재원과 임차인의 도덕적 해이를 방지하기 위해, 대항력 등 일정 요건을 갖춘 임차인으로 지원 대상을 한정할 필요가 있다는 의견도 나오고 있다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대항력을 갖춘 임차인에 한해 최소 보장을 시행한다면 정부가 이후 집주인에게 구상권을 행사하기 용이해 긍정적”이라면서도 “다만 일정 요건을 갖추지 못한 세입자까지 세금으로 모두 보호해야 하는지에 대해서는 신중한 접근이 필요하다”고 짚었다.
통상 대항력은 전입신고와 실거주 요건을 갖출 경우 인정된다.
보상 체계 자체에 대한 보완 필요성도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 개정안은 기존 소액임차인 보호제도를 비율 기준으로 확대한 성격”이라며 “비아파트 중심의 소액 전세 피해가 많은 현실을 감안하면 최우선변제금 한도를 상향하거나 일정 금액 이하 전세금에 대해 비율 보장을 강화하는 방식이 더 실효적인 대안이 될 수 있다”고 제안했다.
한편 개정안에는 기존 사각지대에 있던 신탁사기 피해자를 위해 보증금 일부를 ‘선지급 후정산’ 방식으로 지원하는 내용도 포함됐다. 이는 피해자가 당장 돌려받지 못한 보증금 일부를 정부가 먼저 지급한 뒤, 이후 경매나 채권 회수 과정에서 확보된 금액으로 사후 정산하는 방식이다.
