[단독]백사마을, 원주민아파트 개발 먼저…임대주택은 별도 건립

[이데일리 오희나 기자] 서울의 마지막 달동네로 불리는 노원구 백사마을 재개발 사업이 일반 분양과 임대주택을 별도로 건설하는 투트랙전략으로 추진된다. 서울시는 조합원의 피해를 최소화하기 위해 일반분양 아파트 먼저 건설을 시작하고 임대주택은 타당성 조사를 한 후 건축 방향을 정하겠다는 방침이다.

서울의 ‘마지막 달동네’로 불리는 노원구 중계본동 백사마을 일대 전경. (사진=연합뉴스)

◇50년째 판자촌 유지..3000가구 규모로 재개발 추진

26일 업계에 따르면 서울시는 백사마을 일반분양 아파트와 임대주택을 분리해서 건설하기로 가닥을 잡았다. 시는 임대주택 건설비용이 총 1700억원 규모로 당초 예상보다 높게 책정되자 지방재정투자사업의 심사규칙에 따라 타당성 조사를 진행하기로 하고 행정안전부의 중앙투자심사를 맡겼다. 결과는 내년중순께 나올 것으로 보인다. 시는 이 과정에서 시간이 지체될수록 주민들의 부담이 커지는 것을 고려해 일반분양 아파트 건설은 일정대로 진행하기로 했다.

서울시 관계자는 “백사마을은 ‘주거지 보전’이라는 새로운 모델인데 시간이 지나면서 당초 구상했던 형태와 달라졌다”면서 “500억원 이상 시예산이 투입되기 때문에 타당성 조사 절차를 밟고 있다. 이 과정에서 주민들의 부담을 최소화하는 방안을 고민하고 있고 별도로 건설하는 안도 함께 논의되고 있다”고 말했다.

백사마을(개발면적 18만6965㎡)은 1971년 그린벨트(개발제한구역)로 묶여 증개축을 못하고 지금까지 70년대 주거형태를 유지해왔다. 2008년 도시미관 개선을 목적으로 그린벨트가 해제된 이듬해 구역을 반으로 나눠 저지대는 임대아파트, 고지대는 분양아파트를 짓는 것으로 정비계획을 수립·구역지정을 고시했지만 도시재생을 이유로 수차례 사업이 지연돼왔다.

그러다 지난해 3월 조합은 사업시행 인가를 받고 일반분양 아파트 1953가구와 공공임대 484가구, 총 2437가구를 공급키로 했다. 12월에는 GS건설을 시공사로 지정했다. 시행사인 SH공사는 사업비를 약 1조3784억원으로 책정하고 오는 2026년10월까지 사업을 마무리한다는 계획이지만 이번에는 임대주택 공사비가 문제가 됐다. 마을 원형 보전을 목표로 하는 임대주택 건축비가 3.3㎡당 1100만원으로 같은 단지 내 아파트 3.3㎡당 508만원 대비 2배 이상 높게 책정됐기 때문이다.

◇시장 바뀌며 개발계획 ‘오락가락’..조합원 피해 커

백사마을의 임대주택은 국민임대아파트 형태가 아니라 연립처럼 한 주택에 2~4세대가 거주한다. 당초 오세훈 서울시장 재임시절 구상했던 주거지 보전 사업은 마을의 지형, 생활상 등 주거지의 본질을 유지토록 리모델링 형태로 건설하는 사업이었다.

하지만 박원순 시장으로 넘어오면서 건축물 노후화로 리모델링이 불가하다는 판단에 따라 ‘철거 후 기존 건축물의 지형, 터, 길을 보전하는 신축 방식’으로 변경됐다. 이로 인해 해당 면적에 건설되는 가구수는 적은데 비해 건축비는 2배 이상 필요하게 됐다.

상황이 이렇다 보니 서울시에서도 일반분양과 임대주택을 별도 건설하는 방안이 논의되고 있다. 도시및주거환경정비법에 따르면 획지 또는 필지로 구획된 경우 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있도록 돼 있다. 앞서 부산 대연7구역 주택재개발정비사업이 부분 이전고시를 진행한 바 있다.

조합에서도 별도 건설하는 안을 반기는 상황이다. 주거지 보전 사업으로 인해 사업이 지체되면서 조합원들의 피해가 크다는 것이다.

백사마을 조합 관계자는 “조합에서도 그 넓은 땅에 임대주택 484가구만 짓는다는 게 무리하다는 목소리가 있어 주거지 보전 방안을 재검토하겠다는 서울시의 입장이 이해가는 측면이 있다”며 “주거지 보전지역과 일반아파트를 별도로 건설하는 방안을 환영하는 입장”고 밝혔다. 이어 “투자심의 결과를 기다리려면 1년 이상 소요되는데 이미 백사마을은 주거지 보전사업을 위해 다른 사업장보다 2~3년 이상 지연됐다”며 “조합의 일정대로 진행한다면 내년 철거·이주가 끝나기 때문에 그 이후 투심(투자심의) 결과에 따라 다시 사업을 진행하면 된다고 본다”고 했다.

백사마을 개발 상상도. (자료=서울시)