(8월 부동산대책)⑦주택공영개발

[이데일리 남창균기자] 정부는 공공택지의 청약과열을 막고 개발이익을 환수하기 위해 `주택공영개발` 방식을 도입키로 했다. 주택공영개발방식은 판교신도시에 우선 적용하고, 주택투기가 우려되는 공공택지에 대해서는 건교부 장관이 `주택공영개발지구`로 추가 지정할 계획이다.

이에 따라 파주신도시, 수원이의동신도시, 김포신도시 등을 비롯해 수도권 택지지구는 시장상황에 따라 주택공영개발지구로 지정될 가능성이 크다. 다만 시세차익이 크지 않은 지방 택지지구는 지정대상에서 제외될 것으로 보인다. 

주택공영개발지구에서는 대한주택공사 등 공공기관이 사업시행자로 나서 분양과 임대를 책임진다. 판교신도시의 경우 토지공사와 성남시가 조성한 택지(1조6000억원 상당)를 주택공사가 매입한 뒤 일부는 임대로 공급하고 나머지는 자체 분양이나 도급공사를 줄 계획이다. 도급공사는 설계-시공 일괄방식(Turn-Key)이 될 전망인데 턴키방식은 설계와 시공능력이 가장 뛰어난 업체에게 시공권을 주는 것이다.

아파트 공급방식은 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제(땅값+표준건축비 339만원)로 공급하되 가수요로 인한 청약과열과 시세차익을 막기 위해 분양계약일 후 10년 동안 전매를 금지(비수도권은 5년)키로 했다. 이 아파트에 당첨되면 수도권의 경우 향후 10년 동안 다른 아파트에 청약하는 것이 금지(재당첨 제한)된다.

전용면적 25.7평 초과 또한 분양가상한제 방식으로 공급하되 채권입찰제를 도입해 시세차익을 최소화하기로 했다. 채권입찰제는 시세차익(시세에서 분양가를 뺀 금액)의 80~90%선에서 상한선이 정해질 것으로 예상된다. 발행 채권이 20년 만기, 표면이율 3%의 2종 채권으로 결정될 경우 할인율은 37%수준이 될 것으로 보인다. 1억원어치 채권을 구입하면 6300만원을 회수할 수 있는 것이다. 아직까지 중대형아파트에도 전매제한이나 재당첨 제한을 둘 것인지에 대해서는 확정되지 않았다.

공영개발방식이 도입되면 민간 건설업체가 공공택지를 저렴하게 분양받아 다른 업체에게 되파는 행위가 원천적으로 불가능해 지고, 분양가격을 통제할 수 있어 택지지구 분양이 주변지역의 집값을 올리는 부작용도 막을 수 있을 것으로 보인다. 

다만, 정부가 제시한 표준건축비로 공사를 해야 하기 때문에 아파트 품질을 높이는 데는 한계가 있다는 지적이다. 또 설계와 시공능력이 우수한 대형업체가 시공에 뛰어들 경우 중소형 건설업체들은 일감이 줄어 퇴출위기에 몰릴 수도 있다.