(가닥잡은 8·31 대책)수도권 미니신도시 200만평 조성

[이데일리 남창균기자] `8·31 부동산 대책`에 포함되는 주택관련 정책은 분양가를 낮춰 투기수요를 줄이는 방안, 중장기 공급확대책, 서민주거안정대책 등 크게 3가지로 요약된다.

투기수요 억제책으로 주택공영개발제가 도입되고, 공급확대책으로는 판교 중대형아파트 공급확대와 미니신도시 200만평 등 수도권 택지 1500만평 추가확보 등이 검토되고 있다. 또 서민주거안정을 위해 생애최초주택구입자금이 다시 지원된다.

이 가운데 주택공영개발제는 분양시장의 지형을 바꿔놓을 전망이다. 청약환경이 송두리째 바뀌기 때문이다. 수도권에 택지면적을 늘리는 것은 당장의 집값 안정보다는 중장기적인 시장안정 효과를 가져올 것으로 보인다.

◇주택공영개발방식 = 정부는 공공택지의 청약과열을 막고 개발이익을 환수하기 위해 `주택공영개발` 방식을 도입키로 했다. 주택공영개발방식은 판교신도시에 우선 적용되고, 주택투기가 우려되는 공공택지에 대해서는 건교부 장관이 `주택공영개발지구`로 추가 지정할 수 있도록 할 계획이다.

이에 따라 파주신도시, 수원이의동신도시, 김포신도시 등을 비롯해 수도권 택지지구는 시장상황에 따라 공영개발지구로 지정될 수도 있다. 다만 시세차익이 크지 않은 지방 택지지구의 경우는 공영개발지구로 지정될 가능성이 낮다.

주택공영개발지구에서는 대한주택공사 등 공공기관이 사업시행자로 나서 분양과 임대를 책임진다. 판교신도시의 경우 토지공사와 성남시가 조성한 땅을 주택공사가 매입한 뒤 일부는 임대로 공급하고 나머지는 자체 분양이나 도급공사를 줄 계획이다. 도급공사는 설계-시공 일괄방식(Turn-Key)이 될 전망이다. 턴키방식은 설계와 시공능력이 가장 뛰어난 업체에게 시공권을 주는 것이다.

아파트 공급방식은 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제(땅값+표준건축비 339만원)로 공급하되 가수요로 인한 과열과 막대한 시세차익을 막기 위해 분양계약일 후 10년 동안 전매를 금지(비수도권은 5년)하기로 했다. 이 아파트에 당첨되면 수도권의 경우 향후 10년 동안 재당첨이 금지된다.

전용면적 25.7평 초과 또한 분양가상한제 방식으로 공급하되 채권입찰제를 도입해 시세차익을 최소화하기로 했다. 채권입찰제는 시세차액의 80~90%선에서 상한선이 정해질 것으로 예상된다. 20년 만기, 표면이율 3%의 2종 채권으로 결정될 경우 할인율은 37%수준이 될 것으로 보인다. 1억원어치 채권을 구입하면 6300만원을 회수할 수 있는 것이다. 아직까지 중대형아파트에도 전매제한이나 재당첨금지기간을 둘 것인지에 대해서는 정해지지 않았다.

공영개발방식이 도입되면 민간 건설업체가 공공택지를 저렴하게 분양받아 다른 업체에게 되파는 행위가 원천적으로 불가능해 지고, 분양가격을 통제할 수 있어 공공택지 분양이 주변지역의 집값을 올리는 부작용도 막을 수 있다. 다만, 정부가 제시한 표준건축비로 공사를 해야 하기 때문에 아파트 품질을 높이는 데는 한계가 있다는 지적이다.

◇판교신도시 공급확대 = 정부가 8월 부동산종합대책을 내놓게 된 직간접적인 원인은 판교에 있다. 판교 대책의 실패가 부동산 정책의 실패로 연결됐다고 해도 과언이 아니다.

정부는 올해 초 판교의 영향으로 분당 집값이 오르자 2.17대책을 통해 11월 일괄분양과 분양가-채권 병행입찰제 방식을 도입했다. 일괄분양을 통해 집값 상승세가 지속되는 것을 막고, 병행입찰제를 통해 분양가를 평당 1500만원선으로 규제키로 한 것이다.

이같은 대책에도 불구하고 주변 집값 상승세가 꺾이지 않자 6.17 당정청 회의를 통해 중대형 아파트 택지공급을 잠정 유보하는 특단의 조치를 취했다. 정부의 새로운 판교대책은 2가지다. 하나는 수급불균형을 해소하기 위해 중대형 아파트 공급을 늘리는 것이고 다른 하나는 시세차익을 원천봉쇄하기 위해 공영개발과 원가연동제, 채권입찰제를 도입하는 것이다.

판교 공급가구수는 기존 계획가구수(2만6804가구)보다 3200가구 정도 늘어날 전망이다. 늘어나는 물량은 중대형 평형으로 구성되며 이 가운데 적지 않은 물량이 임대로 공급된다.  

판교는 주택공사가 시행사로 나서서 분양과 임대를 책임지는 공영개발방식을 택하게 된다. 물론 이미 택지가 공급된 전용 25.7평 이하는 민간업체에서 공급에 나선다. 택지를 공급받은 업체는 풍성주택 등 5개사로 총 3462가구를 짓는다.

공영개발방식의 도입에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 정부가 제시한 표준건축비(중소형은 평당 339만원)에 맞춰 분양가를 책정해야 하는 것이다. 이에 따라 분양가는 평당 1100만~1300만원선이 될 것으로 보인다.

이럴 경우 평당 600만~800만원 정도의 시세차익(분당 집값과의 차이)이 생기는 문제를 해결하기 위해 채권입찰제를 시행키로 했다. 판교는 채권상한액(80~90%)을 써야 당첨되기 때문에 실제 분양가는 평당 1500만~1700만원선이 될 것으로 보인다.

전용면적 25.7평 이하인 중소형아파트는 종전대로 분양가상한제 방식으로 공급되지만 전매제한기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 내년에 분양 받을 경우 2016년 하반기에나 매도할 수 있게 되는 것이다. 실수요자가 아니라면 분양을 받아도 실익이 없는 셈이다.

판교는 주택공영개발지구, 채권입찰제 등 새로운 제도가 시행되기 때문에 주택법을 고쳐야만 분양할 수 있다. 11월 일괄분양은 사실상 어렵게 된 셈이다. 정부는 중소형 아파트는 내년 상반기에, 중대형 아파트는 내년 하반기에 분양할 수 있을 것으로 보고 있다.

◇수도권 택지공급 확대 = 정부는 수도권에서 강남대체 미니신도시 200만평을 포함 향후 5년 동안 매년 300만평씩 총 1500만평의 택지를 추가 공급키로 했다. 이럴 경우 수도권에서는 매년 900만평의 공공택지(15만가구)가 공급된다.

정부는 우선 8.31대책을 통해 강남대체 미니신도시 예정지(200만평)를 확정, 발표할 계획이다. 예정지로는 서울지역에서는 국군특전사 부지(58만평)와 남성대 골프장(24만평)이, 수도권에서는 국립경찰대 부지(27만평)와 법무연수원(22만평) 등이 거론되고 있다.  

또 매년 300만평을 추가 확보하기 위해 군 시설과 공공기관 이전부지 활용은 물론이고 기존 택지지구 확대와 개발밀도 조정도 이뤄진다. 이에 따라 2기 신도시의 공급가구수는 최소 10%씩 늘어날 것으로 보인다.

이와 함께 앞으로 공급되는 택지지구에서는 중대형아파트의 공급비율이 현행 40% 이하에서 50% 이상으로 상향조정된다. 지금은 전용 18평 이하 30%, 전용 18~25.7평 이하 30%, 전용 25.7평 초과 40%로 되어 있다.

이처럼 정부가 수요억제책 위주에서 공급확대책으로 선회한 것은 세제강화만으로는 집값 안정을 꾀할 수 없다는 판단에서다. 세제를 강화하면 일시적으로는 집값 안정 효과를 거둘 수 있지만 그 효과가 장기간 유지될 수 없기 때문이다. 

◇강북 광역개발 = 정부는 강북 광역개발 추진을 위해 특별법 제정을 검토하고 있다. 강북 광역개발은 서울시가 추진중인 뉴타운 사업을 묶어서 체계적으로 개발하겠다는 것이 골자다. 예컨대 길음동과 미아동을 묶어서 개발하면 좀 더 많은 기반시설을 설치할 수 있는 등 계획개발이 가능하다는 것이다.

정부는 또 가능한 많은 가구가 입주할 수 있도록 용적률(230%->300%)과 층고(30~40층)를 완화하고, 주민동의 등 복잡한 절차도 대폭 간소화하며, 주택공사 등을 참여시켜 공공성도 강화한다는 방침이다.

하지만 강북 광역개발은 개발재원을 어떻게 마련할 것인지를 놓고 의견이 맞서는 등 첫걸음부터 뒤뚱거리고 있다. 또 강북을 고밀 개발한다고 해서 강남과 같은 주거지역을 만들 수 있느냐 하는 회의적인 시각도 적지 않다.

무엇보다 강북 개발이 자칫 투기 붐을 조장할 수 있다는 점도 우려되는 대목이다. 이미 서울시가 구마다 1개꼴로 뉴타운을 지정하면서 뉴타운 예정지마다 땅값이 폭등했다. 땅값 상승세를 막지 못할 강북 뉴타운에서 공급되는 아파트는 강남지역에 버금가는 분양가를 기록할 수 있다. 강북발 아파트 값 폭등을 낳을 수 있는 셈이다.

현재 강북개발 재원마련을 둘러싸고 서울시와 건교부, 재경부, 여당 등이 제각기 다른 목소리를 내고 있다. 서울시는 강북 광역개발을 위해서는 국고에서 기반시설 설치비용의 50%를 지원해 줘야 한다고 주장하고 있다. 이에 대해 주무부처인 건교부는 서울시에만 국고를 지원하는 것은 형평성에 맞지 않다며 반대 의사를 분명히 하고 있다. 대신 기반시설부담금이나 국민주택기금을 대출해 주는 방안은 검토할 수 있다는 입장이다.

열린우리당은 현재 구세로 되어 있는 재산세를 시세로 바꿔 개발재원으로 활용하겠다는 생각이다. 여당 관계자는 “정부가 1968년에 시작한 강남의 영동개발사업을 추진하기 위해 각종 국세와 지방세를 면제해 주었으나 이제는 반대로 강남이 강북개발을 위해 기여해야 한다”고 밝혔다.

이와는 달리 재정경제부는 민간 자본을 끌어들이는 방안을 검토하고 있다. 박병원 재정경제부 차관은 “공영개발의 사업주체로서 특수목적회사를 만들거나 부동산펀드를 결성하면 풍부한 민간자본을 유인할 수 있다”고 말했다. 

◇서민주거 안정대책 = 8월 대책에는 규제책만 있는 것이 아니라 활성화 대책도 담긴다. 서민주거안정대책이 그것으로, 임대주택을 안정적으로 공급하고 서민들에게 내집 마련 자금을 빌려주는 것이 핵심이다.
 
참여정부는 중형 민간임대 1만~2만 가구를 포함 10년 임대주택을 매년 10만 가구씩 공급하기로 계획을 세웠지만 중형 민간임대의 경우 참여하는 업체가 없어 겉돌고 있는 실정이다.
 
정부는 이 같은 상황을 타개하기 위해 재무적 투자자 등 민간투자자에게 세제감면 등 인센티브를 대폭 확대하기로 했다. 특히 일정 수익률을 보장해 주기 위해 민간투자펀드가 임대주택 건설을 위해 일시적으로 땅을 매입할 경우 취득·등록세를 면제해 주는 한편 투자펀드에서 발생하는 배당소득에 대해서는 소득공제 혜택을 주기로 했다.

또 임대와 분양용지를 함께 매각함으로써 임대사업에서 밑지는 부분을 분양사업에서 보전할 수 있도록 했으며 임대주택에 대해서는 용적률을 20% 완화하기로 했다.

정부는 서민들의 내집 마련을 지원하기 위해 지난 2001년부터 2003년까지 운영했던 생애최초주택구입자금 지원을 10월부터 재개키로 했다. 이 제도는 국민주택기금으로 생애 처음 전용면적 18평(24평) 이하 주택을 구입하는 서민에게 대출해 주는 것이다.

대출금리는 연 4.5%(주택금융공사 모기지론은 6.25%)이고 대출한도는 1억원이다. 다만 여당에서는 금리를 좀 더 낮추고 대출한도를 1억5000만원까지 늘리자는 입장이어서 대출 조건이 더 좋아질 수도 있다.

상환방식은 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중에서도 고를 수 있다. 가구주를 포함한 가족 모두가 주택을 소유한 적이 없어야 하며 연소득이 3000만원 이하여야 한다.