전매제한 완화효과 `언발에 오줌누기`

[이데일리 박성호기자] 정부가 수도권 부동산시장 활성화 방안의 일환으로 전매제한 완화 카드를 꺼냈지만 분양시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.

공공택지 중소형아파트의 경우 전매제한 완화 혜택이 상대적으로 클 것으로 예상되지만기존 미분양 주택을 해소하는데는 역부족이다. 금융과 세제규제가 여전하기 때문이다. 
 
◇공공택지 중소형아파트 분양 유리

수도권 전매제한 완화로 가장 큰 수혜를 입는 것은 신규 분양되는 공공택지 중소형아파트다. 현재 전매제한보다 기간이 3년 가량 완화되면 무주택자의 경우 전매제한이 풀리는 시점에 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 

반면 민간택지 중대형아파트는 영향이 미미할 것으로 보인다. 현재(5년)보다 기간을 줄인다고 하더라도 양도세 비과세 요건(3년 보유)을 충족시킬 수 없어 양도세(2~3년 9~36%, 1~2년 40%, 1년 미만 50%)를 물어야 한다. 결국 전매제한이 풀리더라도 양도세 부담으로 수요자는 집을 파는 것을 주저할 수밖에 없다.

또 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제가 여전한 상황에서는 수요가 획기적으로 늘어나 분양시장을 활성화시킬 수는 없을 것으로 보인다. 때문에 미분양아파트는 물론 신규분양에서도 자금이 상대적으로 적게 드는 중소형아파트 위주로만 팔려나갈 가능성이 크다. 

◇수도권 미분양 해소 도움 안돼

미분양 아파트 해소에도 큰 도움은 못 된다. 현재 수도권 미분양의 상당수는 상한제가 적용되지 않아 등기 후 바로 전매가 가능한 민간택지 아파트들이다.

따라서 향후 분양시장도 현재와 같은 양극화가 계속될 것이라는 전망이 우세하다. 이 과정에서 악성 미분양아파트 문제는 여전히 해결되지 않을 가능성이 높다. 전매제한이 완화돼 투자환경이 좋아진 공공택지·서울 도심 등 인기지역과 해당 지역의 중소형아파트로만 수요가 몰릴 가능성이 크다는 이유에서다.

함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "전매제한이 완화된다고 하더라도 대출규제가 여전하다면 중대형아파트, 비인기지역은 수혜를 볼 수 없을 것"이라며 "여전히 인기지역으로의 쏠림 현상이 가속화 돼 현재의 분양시장 양극화 현상이 계속될 가능성이 높다"고 내다봤다.

건설업계에서도 향후 아파트 분양시장에 큰 변화는 없을 것으로 내다보고 있다. 최근 서울에 아파트를 분양했던 A건설 분양 담당자는 "공공택지내 분양 아파트 시장은 더 혜택을 입어 활성화될 가능성이 있다"고 말했다.

중소건설업체 C건설 마케팅 담당자도 "(전매제한 완화를)안하는 것보다는 낫겠지만 정부의 의도대로 분양시장이 활성화될지는 의문"이라며 "현재 분양시장이 침체돼 있는 것은 전매제한보다는 대출규제, 세금규제 때문"이라고 말했다.