‘시행자 이익 독식’ 도시개발사업, 개발이익 환원 지침 마련해야[똑똑한부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 도심에서 주택을 공급하기 위해서는 주로 재개발, 재건축과 같은 정비사업을 진행한다. 도심에 주택공급을 하기 때문에 입지적으로 훌륭한 양질의 주택을 공급할 수 있는 장점이 있는 반면, 주택이 밀집한 지역에서 개발사업이 이루어지기 때문에 주민들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있고, 이를 조정하는 데에 상당한 시간이 소요된다.

풍무역세권 도시개발사업 기공식 사진. (사진=김포시 제공)

도심이 아닌 도심 외의 지역에서 주로 이루어지는 개발사업은 크게 공공에서 주도하는 택지개발사업과 민간에서 주도하는 도시개발사업으로 나눠볼 수 있다. 주로 ‘비어 있는 땅’을 대상으로 하다보니 사업의 규모가 크고 사업속도도 빠르다.

특히 도시개발사업은 재개발, 재건축과 같은 정비사업에 비해 법령의 규제가 완화되어 있고, 전이나 답과 같이 “비어 있는 땅”을 대상으로 사업을 진행하기 때문에 토지 등의 취득비용도 적다. 이때 토지 등의 취득에 관한 사항은 토지보상법을 따르도록 돼 있고, 원칙적으로 보상가격은 ‘개발이익이 배제된 금액’으로 정하고 있다. 보상을 받는 토지 등 소유자 입장에서는 주변 시세와 비교할 때 턱없이 적은 가격으로 생각될 수밖에 없다.

여기에 사업시행자는 개발된 땅을 돌려주는 환지방식 또는 돈으로 보상하는 수용방식 중에 선택해 도시개발사업을 진행할 수 있는데, 분양성이 좋은 곳은 수용방식으로 사업을 진행하고 분양성이 좋지 못한 곳은 환지방식으로 사업을 진행해 개발사업으로 인한 위험을 낮출 수 있다. 또, 인구 밀집 지역에서 이루어지지 않는 사례가 많아 토지 등 소유자로부터 토지 등을 인도받는 절차도 비교적 손쉽다.

이를 정리하면 도시개발사업으로 인해 기존 주민은 ‘개발이익이 배제된 낮은 가격’으로 사업시행자에게 강제로 토지 등을 매각하게 되고, 이로 인한 이득을 포함하여 개발사업으로 발생하는 이득은 사업시행자가 독식하는 구조적 문제가 발생한다. 이런 문제를 해결하기 위해 최근에는 도시개발사업을 공공과 민간이 함께 진행하는 사례가 늘고 있다. 최근 김포에서 아파트 분양을 시작한 풍무역세권 도시개발사업도 김포도시공사과 민간이 사업의 지분을 나눠 진행하고 있는 민관합동사업이다. 공공에서 사업의 지분에 따른 개발이익을 배당받아 다시 공공의 목적으로 환원할 수 있다는 점에서 바람직한 것으로 본다.

다만, 공공에서 도시개발사업으로 인한 이익을 공공의 목적으로 어떻게 사용할지에 관한 부분은 아직 명료하지 않다. 도시개발사업을 진행하는 사업시행자가 기존 주민을 위한 이주대책을 수립하도록 하고는 있지만, 토지보상법에 따른 이주대책만으로 기존 주민들의 주거 및 생활을 안정시키는 것에는 한계가 있다. 도시개발사업으로 인하여 이주하게 되거나 토지 등을 수용당하게 된 주민들의 주거 및 생활 안정을 위한 목적으로 일부 개발이익을 환원할 필요성이 크다. 개발이익 사용에 관한 지침이 구체적으로 마련될 필요가 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.