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과연 지금도 강남 재건축 투자는 유효한 것일까. 전문가들은 강남 부동산은 전국의 부동산 시장과는 다르게 움직인다며 앞으로 아파트값 양극화가 더욱 심화되면서 강남 진입이 더욱 힘들어질 것이라고 전망했다. 이에따라 이번 ‘재테크의 여왕’은 지금이라도 강남 재건축 아파트를 잡는 게 맞을지 상세한 대차대조표를 따져 본다.
①왜 반포 재건축인가
현재 강남 재건축 시장을 주도하는 지역은 단연 서초구 반포동 중층 재건축 단지다. 올초 정밀 안전진단 통과로 강남구 압구정 재건축도 가격 상승이 있긴 했지만, 반포동만큼 매력적이진 않다는 분석이다.
반포동 재건축 단지는 한강변을 따라 이어지는 반포주공 1단지와 한신 아파트 재건축 단지들을 말한다. 이들 지역 아파트 단지들이 매력적인 이유는 평수가 크지 않고 대지지분이 많기 때문이다. 압구정동 아파트의 경우 40~50평대 대형이 주를 이루지만 반포동의 경우 30평대가 대부분이다. 특히 대지지분이 많아 추가분담금 없이 재건축 아파트를 무상으로 분양받을 수 있다. 대지지분이 적을 경우 재건축을 하더라도 추가분담금을 내야 한다. 경제적인 이유 이외에도 반포동의 학군과 쾌적한 주거환경은 여전히 매력적인 투자 포인트라는 설명이다.
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반포동 재건축의 경우 조합원들의 선택 폭이 넓다. 현재 32평을 소유한 집주인이라면 50평대 아파트를 받고 1억원 정도를 돌려 받을 수 있다. 이보다 적은 평형의 아파트를 원한다면 25평과 35평의 아파트 두 채를 선택할 수도 있다. 그 대신 되돌려 받는 환급금이 7000만원 정도로 줄어든다. 결론적으로 어떤 옵션이든 손해는 보지 않는다는 설명이다.
이처럼 ‘1+1’ 재건축이 가능해진 이유는 국토교통부가 지난해말 재건축조합원 혹은 재개발조합원은 본인이 소유한 기존주택 전용면적 범위 내에서 최대 2주택까지 받을 수 있도록 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정했기 때문이다.
하지만 이는 일반 분양 아파트의 가격을 평당 5000만원으로 가정했을 때다. 32평 아파트로 50평 아파트를 받는다면 분양 가격은 25억원이 된다. 현 시세인 20억원을 기준으로 할 때 대략 5억원 정도를 남길 수 있다는 계산이 나온다. 반포동 아파트 단지 중개사들은 “집주인들은 앞으로 아파트 가격이 평당 5000만원은 될 것으로 예상하고 있다”며 “이 때문에 더이상 집을 싸게 내놓는 집주인들이 없다”고 말했다.
③저금리 혜택…최저 주택담보대출 연 2.9%
이처럼 강남 재건축 아파트 값이 들썩이기 시작한 것은 정부가 LTV와 DTI를 완화한데다 최근 기준금리를 또 한차례 인하했기 때문이다. 이달들어 기준금리가 2.25%로 떨어지면서 주택담보대출의 금리 연 3% 이하로 떨어졌다. 개인별 신용등급에 따라 차이가 있지만 최저 2.9%까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 반포 재건축 아파트의 경우도 60%까지 대출이 가능하며 최저 금리는 연 2.9%다. 실제로 7.24 부동산 대출 발표 이후 주택담보대출이 급증한 것으로 나타났다. 반포동 주공1단지 부동산 중개사들은 “최대 70%까지 대출이 가능하다”며 “대출 금리도 기본적으로 연 3%대에서 출발한다”고 말했다.
단, 대출을 받을 때는 고정금리 또는 변동금리 혼합 상품으로 가입해야 향후 금리가 올라도 리스크가 적다고 할 수 있다.
④재건축 지연·금리인상 가능성 ‘리스크’
하지만 강남 재건축 투자에도 리스크는 존재한다. 먼저 재건축 건축 일정이 지연될 수 있다는 점이다. 현재 계획에 따르면 오는 2016년부터 이주가 시작된다. 이주 시작후 재건축 공사 기간을 모두 포함하면 통상적으로 약 2년 이상이 소요된다. 다시말해 입주 시기는 이르면 오는 2018년께나 가능하다는 것이다. 만약 재건축 조합의 불화 등으로 인해 순조롭게 절차가 진행되지 않을 경우 일정은 더 늦어질 수 있다. 그 기간 동안 지불해야 할 기회비용이 훨씬 더 커지는 셈이다.
특히 향후 강남 아파트 가격의 향방은 그 누구도 예측할 수 없다. 집주인들은 향후 강남 아파트 값이 더 오를 것으로 기대하지만, 시장 상황에 따라서 충분히 달라질 수 있다. 또 내년께 미국이 금리를 인상하고 한국도 기준금리를 올리기 시작한다면 무리한 대출은 가계부채로 부메랑이 돼 돌아온다. 이 때문에 강남 재건축 시장은 실수요자들 위주로 움직있는 것으로 전해졌다. 강남 부동산 관계자는 “대부분 매수자들이 실수요자들”이라며 “강남 진입을 원하는 이들이 실거주를 위해 미리 사놓는 것”이라고 설명했다.
