3주택자 전세금 임대소득세 "얼마 안되네"

[이데일리 김자영기자] 정부가 3주택자의 전세보증금에 대해 임대소득세를 부과키로 방침을 정하면서 세부담이 얼마나 될지에 관심이 모아지고 있다.

세부담이 과중할 경우 집주인들은 세금을 전세금에 전가시켜 전셋값이 오를 가능성이 크다. 하지만 기초공제(3억원)를 해주고 이중과세를 피하기 위해 과표를 낮게 잡을 경우(60%선) 세부담은 크지 않을 전망이다.
 

3주택을 소유한 김모씨의 사례를 살펴보자.

김씨는 현재 보유 중인 3채 중 1채는 본인이 거주하고 나머지 2채를 전세 준 상태다. 
 
1채는 송파구 잠실동 리센츠 109㎡로 4억원에 전세를 줬으며 나머지 1채는 서초구 반포동 래미안퍼스티지 113㎡로 5억원에 지난달 전세계약을 체결했다.

김씨가 받은 전세금 합계는 9억원. 이 중 김씨는 3억원에 대해서 공제를 받고 3억원 초과분인 6억원에 대해서만 세금을 내게 된다.

이번 과세추진과 관련해 정부가 용역을 의뢰한 조세연구원은 이중과세 등을 이유로 전세보증금의 최대 60%선이 과세 대상이라고 공개했다. 따라서 6억원의 60%인 3억6000만원에 대해서만 세금을 물린다.

이 금액에서 정기예금 이자율인 3~4%가량을 임대인의 소득으로 간주하는데, 이자율 3%를 적용하면 1080만원이 산출된다. 여기에 필요경비를 제한 후 세율을 곱한 금액이 실제 납부세액이 된다.
 
전세 준 주택을 구입할때 들어간 대출금의 이자, 임대차 과정에서의 각종 수수료 및 전세주택 수리비 등이 필요경비로 인정된다.

필요경비를 200만원으로 잡으면 과세표준은 880만원이 된다. 여기에 소득세법 55조에 따른 소득세율 6%(1200만원이하 6%)를 적용하면 52만8000원의 납부세액이 산출된다.

 
한편 전세금 합계가 5억원 선이면 임대소득세는 20만원 이하에서 정해진다.
 
5억원인 경우 과세대상 전세금은 2억원이며, 이중과세를 피하기 위해 60%만 적용하면 1억2000만원이 된다.
 
여기에 정기예금이자율 3%를 곱하면 360만원이 임대소득이 된다. 
 
이후 필요경비 100만원가량(가정)을 제하고 소득세율 6%를 적용하면, 임대소득세는 15만6000원이 나온다.

김종필 세무사는 "일부에서는 전세입자에게 부담이 옮겨가거나 월세로의 전환이 있을 것이라는 우려가 나오고 있지만 실제로 필요경비를 제하고 나면 과세되는 금액은 소액에 그친다"면서 "때문에 3주택자들도 그다지 동요하는 분위기가 아니다"라고 말했다.
 
전문가들은 "전세금에 대한 임대소득세 부과가 과다하지 않고 부과대상자도 소수이기 때문에 주택시장에 큰 영향을 주지는 않을 것"이라고 전망했다.