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2016년 신규 분양 시장이 아주 좋다. 특히 부산, 제주, 수도권 지역의 신규 분양 경쟁률이 매우 높다. 특히 평당 3천만원이 넘는 고가 신규 분양 시장도 아주 좋았다. 2016년 1월 서포구 신반포자이를 시작으로, 3월 강남구 래미안 블레스티지, 4월 과천 래미안 센트럴스위트, 5월 강남구 루체하임의 분양 결과, 수십대의 일의 청약 경쟁률은 물론, 대부분 1순위에서 계약까지 완판이 되었다. 이제 강남권 25평형 신규 아파트의 시세는 총액으로 10억이 넘는다. 그래도 프리미엄이 붙는다. 정부에서는 급상승하고 있는 강남권 신규 아파트 분양가의 급등을 막기 위해 매매가 9억원 이상 신규 분양 주택의 경우 집단대출 규제를 하기로 했다. 과열되던 강남권 신규 분양 시장이 현재 숨고르기 중이다.
중도금 대출규제 조치에 시장이 반응을 한다는 것은, 신규 아파트 청약자 중 계약금을 제외하고 중도금 납입 비용이 준비되지 않은 세대가 대부분이라는 것이다. 결국 강남권 신규 아파트 시장도 투자층들이 많이 몰렸다는 것으로 추정해 볼 수 있다. 강남권 신규 분양 시장이 이 정도 열기라고 한다면 9억원 이하 신규 아파트 분양 시장은 투자자들의 전쟁터라 할 수 있을 것이다. 9억원 이상 대출 규제로 9억원 이하 시장으로의 풍선 효과가 발생한 것이다.
광명 태영 데시앙, 미사 강변 호반 써밋프레이스, 흑석 아크로 리버하임 등의 신규 분양 아파트는 계약까지 완판은 물론, 계약과 동시에 최소 5천만원에서 1억원 사이의 프리미엄이 형성되어 있다. 이정도라고 한다면 수도권 청약 역사상 가장 뜨거웠던 위례신도시 분양 시와 같은 양상이고, 최근 5년간 가장 핫한 시장이었던 대구 분양권 시장을 연상케 한다.
과열되는 시장에서는 기본에 충실해야 한다. 무조건 가격이 오르는 아파트를 추격 매수하기 보다는 향후 가치가 보장되어 있는 물건을 분석하는 태도가 더 필요한 시점이다. 입지와 가격을 함께 분석해야 한다. 검증된 입지의 프리미엄이 형성되는 단지라고 한다면 분양가 자체가 주변 시세보다 낮기 때문알 것이다. 가격적인 메리트가 있기 때문에 이 경우라면 분양권을 매수하는 것도 좋은 투자라고 할 수 있다. 하지만, 기존의 수요층이 많은 도심 지역이 아닌 택지개발 지구인 경우 현재의 입지 조건으로서는 입지 분석이 어렵기 때문에 적정 가격 추정이 어렵다. 따라서 청약이 과열된다 하더라도 무조건 매수하는 것은 지양해야 한다.
신규 택지개발지구락도 한다면 기반시설 유무를 체크해야 한다. 현재 없더라도 입주시에는 기반시설이 어느정도까지 조성될 수 있는지 확인을 해야 한다. 개발 계획만 있고, 기반시설의 준공 시기가 확정되어 있지 않은 곳이라면 추격 매수에 신중해야 한다. 입지적으로 검증이 되지 않게 되면, 마지막으로 분양권을 매수해 줄 실거주층 수요가 적을 수 밖에 없기 때문이다. 실제 거주층이 부족하게 되면 입주 시에 전세나 월세로 세팅이 어렵게 된다. 투자 금액이 부담될 수 밖에 없는
상황이 발생한다.
따라서, 신규 아파트 분양권 거래를 목적으로 투자하는 경우라면 입지 분석을 반드시 선행해야 한다. 입주 분석 더불어 현재 분양권 거래가 실거주층과 거래가 되는 것인지, 아니면 같은 투자자들끼리 주고 받는 것은 아닌지 체크해 봐야 한다.
어떤 입지의 단지든지 가격적인 메리트가 있다면 프리미엄 거래가 한두번은 될 수 있다. 그정도 비용이라고 한다면 실거주층 수요가 있다는 의미이기 때문이다. 하지만, 분양권 거래가 3회 이상 되었다고 한다면 의심을 해 보아야 한다. 최초 분양사에서 그렇게 낮은 분양가로 책정할 리가 없기 때문이다. 단기간에 분양권 거래 횟수가 3회 이상이면 투자자들끼리만 주고 받는 과열된 투기 시장은 아닌지 의심을 해 봐야 한다.
3년 전 대구 분양권 시장이 그랬다. 신규 아파트 모델하우스가 오픈되면 대구의 거의 모든 중개 업소가 모델하우스 주변으로 모였다. 기존 중개사무소는 대부분 문을 닫을 정도였다. 왜냐하면 분양권 거래가 최소 3회에서 10회 까지도 거래가 되었기 때문이었다. 물건을 10개만 확보해도 10번이 거래되면 100번의 중개 효과가 있다. 분양권 거래 시 통상적으로 1백만원 정도가 중개 수수료다. 매수자 매도자 양쪽이면 2백만원이다. 한 모델하우스에서 1억원~2억원 정도의 중개 수수료를 벌 수 있는데 기존 아파트 거래를 할 필요가 있었겠는가.
그만큼 뜨거웠던 대구 분양권 시장도 결국 분양권 시세가 빠지기 시작했고, 마이너스 피가 붙은 단지들도 발생했다.
분양권 시세는 입지 분석을 통해 기존 아파트 가격와의 비교를 통해 적정 가격을 추정해야 한다.
만약 매수한 분양권이 거래가 되지 않는다고 한다면 내가 직접 살 수도 있는 곳이어야 한다. 그렇게 되면 조금 비싸게 매수한 분양권이라고 해도 전혀 문제될 것은 없다. 하지만, 내가 살고 싶지도 않은 곳인데 프리미엄만 높다면 틀림없이 필요 이상으로 가격이 오른 것이다.
분양권 투자는 기존 아파트를 매수할 때마다 더 신중하게 입지 분석, 가격 분석, 수요 분석을 해야 한다.
