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24일 국회가 서울시로부터 제출 받은 자료에 따르면 지난 6월 기준 임대보증금 미반환 건수는 7건으로 미반환액은 3억 8870만원이다. 서울 성북구 장위동 ‘콘체르토 장위’에서 5건(1억 970만원), ‘아츠스테이 성산1호점’에서 2건(2억 7900만원)이다. 가압류된 사회주택은 콘체르토 장위를 포함해 총 4곳이다.
사회주택은 2015년 박원순 서울시장의 대표적인 청년임대주택 사업 정책으로 ‘사회적 경제주체’가 민간사업자가 돼 저소득층이나 청년층에게 시세 80% 수준의 임대료로 사업을 운영하는 시스템이다.
보증금 미반환 사고가 발생한 토지임대형 사회주택의 경우 서울주택도시개발공사(SH)가 토지를 매입, 임대사업자에게 저리로 최장 40년을 빌려주면 임대사업자가 건축 및 운영을 담당하는 방식이다. 이로 인해 토지주와 건물주의 명의가 달라 보증보험 가입이 사실상 불가능하다.
대부분의 문제는 임대사업자인 ‘사회적 경제주체’로부터 나오고 있었다. 이번 ‘콘체르토 장위’에서 발생한 보증금 미반환 사고도 경제적 여력이 없어 보증금 1억원 가량을 돌려주지 못해 발생했다. 사회주택 특성상 비영리단체·사회적 기업·협동조합이 사회적 경제주체로 참여하는데, 재정건전성에 대한 담보가 없다 보니 자금이 흔들리기 시작하면 쉽게 쓰러지게 된다. 실제로 서울시의 사회주택 선정 기준을 보면 100점 중 재정 건전성과 관련한 평가는 10점에 불과했다.
이에 서울시는 2022년부터 ‘사회주택 재구조화 사업’을 통해 신규 사회주택 지정을 중단했다. 서울시는 SH와 민간 외부 위원으로 구성된 평가단을 통해 사회주택 운영기관에 대한 운영 실태를 평가해 70점 이상일 경우만 재계약을 체결하고 70점 미만일 경우 계약을 중단, SH가 매입해 기존 입주자들과 직접 계약할 방침이다.
또 서울시는 2021년부터 사회주택에 대한 전면적인 감사를 실시했다. 감사 결과 2015년부터 7년 간 2103억원이 투입됐지만 확보된 물량은 1712호로 목표치의 25%에 불과했다. 이는 담보력이 약한 사업자가 시행주체로 선정되다 보니 건축비를 확보하지 못해 시행주체로 선정되도 착공조차 못하는 경우가 많았기 때문이다.
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이 같은 문제점에도 이재명 정부는 사회주택 확대에 나설 것으로 보인다. 임대주택 공급이 공공의 힘으로 부족한 상황에서 민간의 힘을 빌려야 하는데 저소득층이나 청년층의 부담을 줄이면서 지속가능한 사업을 영위해 나가기 위해 사회주택이 필요하다는 판단 때문이다.
김윤덕 국토교통부 장관은 인사청문회 당시 “사회주택 공급계획 확대와 안정화를 위한 입법과제 추진과 당정협의에 적극 나설 것”이라고 강조한 바 있다. 국정기획위원회 역시 사회주택 간담회를 진행하는 등 사회주택 활성화에 대한 방안을 논의했다. 국회에서도 여당 주도로 지난해 12월 사회적 기업 및 협동조합 등 비영리단체가 공급하고 운영하는 임대주택에 대한 지자체 지원을 의무조항으로 정하는 ‘주거기본법 일부개정법률안’(복기왕 더불어민주당 의원 대표발의)이 발의됐다.
이에 전문가들은 현재 사회주택의 문제점을 해결하기 위해 법적 근거 마련과 함께 임대사업자를 위한 장기적 금융 지원이 필요하다고 제언했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “공급자에게 단기 금융 지원이 아닌 장기 금융 지원으로 공사비 등을 충당하도록 해 보증금이 보증금을 막는 구조를 바꿔야 한다”며 “이를 위해서는 반전세 형태로 운영하게 해 월세로 이자를 충당하는 식으로 운영하도록 하는게 바람직하다”고 설명했다. 현재 보증금으로 사업비를 충당하는 상황에서 언젠가는 보증금 미반환 사고가 발생할 수밖에 없기 때문에 공공이 장기적으로 금융을 저리로 지원하고 이를 월세로 이자와 운영비를 메우는 구조로 가야한다는 것이다.
