(가닥잡은 8·31 대책)토지,`투기이익 환수`에 역점

[이데일리 남창균기자] `8·31 부동산대책`에 담기는 토지관련 정책은 투기수요억제와 개발이익 환수가 골자다.

취득단계에서는 투기수요를 억제하기 위해 거주요건 강화와 자금조달계획서 제출 등의 장벽을 치고 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들이는 구도다.

특히 토지보상금이 토지시장으로 흘러들어 땅값을 불안케하는 문제를 해결하기 위해 현물보상과 채권보상 등 대체수단이 강구된다. 이밖에 토지 공급이 부족해질 경우에 대비해 국가 또는 공공기관이 채권을 발행, 가용토지를 매입 비축하는 방안도 검토중이다.

◇허가구역 매입 및 전매요건 강화 = 오는 10월 13일부터 토지거래허가구역 안에서 사들인 땅은 최장 5년간 전매가 제한된다. 또 거래허가 신청 때 자금조달 계획서를 제출해야 한다.

허가받은 토지의 이용의무 기간은 이용 목적에 따라 ▲농지는 취득일로부터 6개월에서 2년 ▲임야는 1년에서 3년 ▲개발사업용 토지는 6개월에서 4년 ▲기타 토지는 6개월에서 5년으로 각각 늘어난다. 

또 허가신청서와 함께 땅 취득에 들어가는 자금 조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금 조달 계획에는 자기자본이 얼마인지, 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세나 명의신탁 여부를 조사하는 데 쓰인다.

현재 토지거래허가구역은 수도권과 충청권, 기업도시 예정지, 혁신도시 후보지 등 2만㎢(약 63억평)로 전 국토의 20.5%에 달한다.

◇기반시설부담금 = 부동산 투기(개발) 수요를 억제하고 투기이익을 환수하기 위한 장치로 기반시설부담금제가 도입된다. 이 제도는 지난 5·4대책 때 도입키로 한 것으로, 당초 도입 시기(2007년)보다 6개월 정도 앞당겨 시행될 전망이다.

기반시설부담금제는 개발부담금처럼 개발이익에 부과(개발이익의 25%)하는 것이 아니라 개발행위에 부과(부담주체는 사업시행자)하는 것이다. 도입 취지가 개발로 인해 생기는 교통문제, 환경문제 등 `외부불경제`요인을 해결하는 데 있기 때문이다.

기반시설부담금은 건물의 신축 및 증축, 택지개발 등 모든 개발행위에 부과되는데 지역, 용도 등에 따라 부담금액이 차등화된다. 정부가 벤치마킹하고 있는 싱가포르의 경우 국토 전체를 지역별로 118개로 나누고 이를 다시 주거·상업·공업·농업 등으로 세분화해 ㎡당 0원에서 500만원까지 차등 부과하고 있다.

기반시설부담금은 특별회계로 관리돼 돈을 거둔 지역에 사용하는 것이 아니라 낙후지역 개선사업 등에 사용된다. 강남에서 걷은 돈을 강북이나 지방에 사용하는 것이다.

◇개발부담금 = 토지공개념 3법 가운데 하나로 지난해 말부터 부과가 중지된 개발부담금제가 부활한다. 정부가 기반시설부담금제만으로는 투기수요를 막는데 한계가 있다고 판단했기 때문이다.

개발부담금제('개발이익환수에 관한 법률')는 지난 90년부터 택지개발, 공단조성, 골프장건설 등 29개 개발사업에 대해 개발이익의 25%를 부과한 제도이다.

개발부담금제는 부과대상과 면제대상 사업간의 형평성 문제, 개발부담금의 사용문제 등으로 지난해 말부터 부과가 중지됐으나 부담금관리기본법와 개발이익환수에 관한 법률을 개정하면 내년부터 시행할 수 있다.

개발부담금은 부과기준금액(개발이익 = 부과종료시점 땅값 - 부과개시시점 땅값 - 개발비용 - 정상땅값 상승분)에 25%의 세율을 곱해 산출한다.

다만 개발사업 가운데 국가가 시행하는 사업과 지자체가 시행하는 택지개발 도심지개발 관광단지개발 등은 개발부담금이 면제된다. 또 국민주택건설용 택지개발사업, 중소기업용 공장용지조성사업(비수도권) 등에 대해서는 50%를 경감해 준다.

◇투기우려지역 세금 중과 = 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다.

세금이 중과되는 비사업용토지로 구체적으로는 ▲나대지(건물이 없는 대지) ▲도시계획구역 내 임야(서울시 등 도시지역에 있는 임야) ▲기준면적을 초과하는 사업용 토지(토지면적이 건물 바닥면적의 3~7배를 초과하는 토지) 등이다.

양도세를 9~36%에서 60%로 높일 경우 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 최근들어 땅값이 2배 이상 오른 지역이 많기 때문에 양도세 중과세가 갖는 파괴력은 엄청나다.

나대지(빈땅)에 대해 종합부동산를 합산과세하고 부과기준 금액을 낮추면 땅부자들이 시세차익을 노리고 장기 보유하고 있던 땅을 매물로 내놓을 가능성이 크다. 이럴 경우 가격도 하향조정될 것으로 보인다.