증권가 "6·19 부동산대책 영향 제한적…하반기 추가대책 주목"

6·19 대책 주요 내용.

[이데일리 이명철 기자] 새 정부 들어 처음으로 주택시장 안정을 위한 부동산 대책이 발표됐다. 이번 대책 발표는 지난해 11·3 대책에서 규제 지역이 늘어나고 규제 내용을 강화한 연장선상의 성격이다. 서민과 실수요자 대상 규제는 최소화하면서 과열된 투자수요를 억제하기 위한 도구라는 판단이다. 증권가에서는 이번 대책에 따른 주택시장과 건설주 영향은 제한적이라고 평가하면서도 향후 추가 대책과 새 정부 정책 방향을 주시했다.

◇투기 수요 근절에 초점…시장 영향 제한적

지난 19일 국토교통부가 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’의 주요 내용은 △조정대상지역 추가 선정 △조정대상지역 담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 △조정대상지역 전매 제한 확대와 청약 제도 강화 △재건축 조합원 주택 공급수 제한 등이다. 조정대상지역 외 LTV·DTI는 현행 비율대로 1년간 유지하고 투기과열지구는 지정하지 않았다.

이번 대책은 시장 우려보다는 강도가 낮았다는 평가다. 조윤호 동부증권 연구원은 “투기과열지구 지정은 포함되지 않았고 중도금 대출 중 잔금대출만 DTI에 신규 적용돼 시장 컨센서스에 비해 규제 강도가 높지 않았다”며 “미국 금리 인상 기조, 입주물량 급증 등 주택가격 조정 요인이 있다는 판단에 예상보다 강도가 낮았다”고 풀이했다.

투기 수요만을 억제하는 데 방점을 맞춰 시장에 미치는 영향도 크지는 않을 전망이다. 윤석모 삼성증권 연구원은 “조정대상지역의 선정 기준은 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 등 정량지표를 충족하는 지역”이라며 “실수요자 중심으로 주택시장은 크게 위축되지는 않을 것”이라고 예상했다.

다만 단기적인 가격둔화는 불가피하다는 전망도 있다. 박현욱 HMC투자증권 연구원은 “이달 19일 이후 입주자 모집 공고되는 사업장부터 전매제한기간이 강화되고 내달 3일부터 강화된 LTV·DTI 규제가 시행된다”며 “대출여건 악화와 시장 관망세에 따른 단기 수요위축과 가격 둔화가 예상된다”고 진단했다.

김형근 NH투자증권 연구원은 “단기간 주택가격 급등 지역은 추가 조정대상지역으로 선정될 가능성도 있고 부동산 시장 과열로 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역의 규제 비율을 일부 조정한 것”이라며 “하반기 재건축초과이익 환수제 유예종료, 총부채원리금상환비율(DSR) 조기적용, 종합부동산세 인상 등이 변수가 될 것”이라고 제언했다.

결국 하반기에 나올 가계부채 종합관리방안에서 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 추가 대책이 포함될지가 관심사가 될 전망이다. 김세찬 대신증권 연구원은 “6·19 대책에서 부동산 금융 관련 규제가 LTV·DTI 강화, 집단대출에 대한 DTI 적용밖에 없어 여신관리에 대한 정부의 새로운 정책을 알 수 없다”며 “8월 가계부채 종합관리방안에서 새로운 DTI와 DSR 로드맵 등이 나올 예정인 만큼 향후 대출 규제 변화에 따라 부동산 시장 영향을 가늠할 수 있을 것”이라고 예측했다.

분양권 전매 거래량 추이.

◇건설·은행주 여파도 제한…정책 방향 주목

주식시장에서 이번 대책이 미칠 영향도 상대적으로 제한적이라는 게 주된 의견이다.

윤석모 연구원은 “이미 지난해 11·3 대책 후 전매거래가 급격히 감소한 점을 감안하면 추가 거래시장 침체는 제한적이고 오히려 예상보다 강력하지 않은 부동산대책으로 불확실성이 해소됐다”며 “건설사의 재개발·재건축 중심 성장 모멘텀은 여전히 견조하다”고 판단했다. 은행업종에 대해서도 윤 연구원은 “올해 계획하는 4~5% 수준의 대출성장률 달성은 충분히 가능할 것”이라며 “올해 핵심은 성장보다는 순이자마진(NIM), 대손비용률, 일회성 유가증권 매각 이익으로 긍정적 시각을 유지한다”고 평가했다.

추가 대책 내용에 따라 투자에 신중해야 한다는 주장도 있다. 박현욱 연구원은 “코스피 건설업종의 연초대비 누계수익률은 9.5%로 코스피 수익률(17.0%)을 하회해 부동산 규제 우려는 상당부분 반영됐다”면서도 “향후 정부가 추가 부동산 규제 정책 가능성을 열어둬 건설업종 단기 투자심리 개선도 제한적”이라고 지적했다.

조윤호 연구원은 “부동산 가격이 조정 국면으로 진입하겠지만 풍선효과로 가격이 상승할 가능성을 배제할 수 없다”며 “향후 가격이 보합세를 유지할 경우에도 건설·부동산주에 중립적이고 가격이 상승하더라도 추가 대책에 따른 불확실성 확대로 중립적”이라고 판단했다.

향후 시장 변화에 따른 업종 옥석 가리기도 필요하다고 조언했다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “2014~2017년은 국내 주택시장을 신규주택이 주도하면서 분양시장 중심이었지만 도시재생과 규제강화는 기존주택 중심으로 변모할 것”이라며 “한샘(009240) LG하우시스(108670) KCC(002380) 유진기업(023410) 동화기업(025900)을 패러다임 변화에 대응하는 종목으로 추천하고 규제 방안을 우려해 미리 주가가 조정 받은 현대산업(012630) 대림산업(000210) 매수도 추천한다”고 밝혔다.