(개막! 분양가상한제)③적용대상은?

[이데일리 윤도진기자] 분양가상한제는 민간·공공택지에서 분양되는 일반아파트와 주상복합, 재건축·재개발 단지 등에 적용된다.  

다만 11월말까지 관리처분계획인가를 신청한 재건축·재개발단지와 오피스텔, 20가구 미만 단지의 경우 분양가상한제가 적용되지 않는다. 

◇재개발·재건축= 재개발·재건축은 이달 말까지 관할 지자체에 사업시행인가를 신청하고 11월말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지가 분양가상한제에서 제외된다.

부동산정보업체 닥터아파트 조사에 따르면 재건축 사업시행인가를 받았거나 이달 말까지 사업시행인가를 받을 예정인 단지는 전국 19곳 1만8328가구 가량이다. 이를 제외한 전국의 재건축 추진 216개 단지 17만여가구는 예외없이 분양가상한제가 적용된다. 

재개발·재건축 사업의 경우 상한제 적용을 받으면 일반분양분 수입이 감소해 조합원 부담이 늘어난다. 이 과정에서 조합과 시공사간에 합의가 이뤄지지 않을 경우 사업추진이 연기되는 등 진통도 예상된다. 

◇주상복합= 일반적으로 좁은 상업용지에 높은 용적률을 적용해 타워형으로 짓는 주상복합도 분양가상한제가 적용된다. 다만 50층이상 또는 150m이상의 초고층으로 지을 경우에만 실제 비용이 인정된다.

주상복합은 기본형 건축비(중대형) 3.3㎡당 439만1000원에 골조에 따라 지상층 건축비 기준으로 철골조는 16%, 철골철근콘크리트구조는 10%가 가산된다. 주상복합은 땅값이 비싼 상업용지에 고급스럽게 지어지는 특화된 상품이지만 분양가상한제가 적용되면 고급마감재를 사용할 수 없게 돼 메리트가 줄어들 것으로 보인다.
 
한편 고급연립이나 테라스하우스 등 특수형태 주택의 경우 지상층 건축비의 최대 28%까지 가산비용이 인정된다.

◇오피스텔, 20가구 미만은 예외= 주택으로 분류되지 않는 오피스텔과 20가구 미만의 타운하우스 등은 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 이들 주택은 계약 후에는 분양권 전매가 가능하고 청약자격에도 제한이 없어 유망지역의 경우 수요자들이 몰릴 가능성이 크다. 

지난 4월 코오롱건설이 송도에서 분양해 청약자들의 혼란을 촉발했던 더 프라우 오피스텔이 단적인 예다. 다만 오는 2008년부터 오피스텔에도 전매제한을 두는 규정을 마련하는 방안이 추진중이고, 지자체에 따라 개별적으로 전매제한을 두는 경우도 있다.

타운하우스도 20가구 이상일 경우에는 공동주택으로 취급돼 일반아파트처럼 9월부터 분양가상한제가 적용되고 전매가 금지된다. 그러나 20가구 미만일 경우나, 사업승인을 나눠 받은 경우에는 건축법상 공동주택에 해당하지 않아 상한제에서 제외된다.

◇채권입찰제 예외 많아= 상한제가 도입되면 수요자들은 중대형 아파트를 분양받을 때 채권을 사야 한다. 주변시세의 80%선을 맞추기 위한 채권입찰제가 적용되기 때문이다.

다만 주변 시세가 분양가격보다 낮은 경우에는 채권입찰제가 적용되지 않는다. 지난해 분양된 판교 연립주택의 경우 분양가가 당시 기준인 주변시세의 90%을 웃돌아 채권입찰제가 적용되지 않았다. 상한제가 시행되더라도 채권입찰제가 적용되는 곳은 주변 집값이 비싼 송파신도시, 東동탄신도시 등 일부지역을 제외하고는 그리 많지 않을 것으로 예상된다.

2기 신도시인 파주운정지구와 인천 송도신도시 및 청라지구 등의 경우 중대형 아파트의 주변 시세(해당 시·구 기준)가 대부분 해당 지역 아파트 분양 예상가보다 낮은 것으로 파악된다. 양주·김포·검단 등 신도시도 주변 시세가 분양가보다 높지 않을 것으로 예상된다.