“7천만원 낮게 거래”…집값 하락? 일시적 현상일 뿐

[이데일리 황현규 기자] 서울 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용 84㎡는 지난 6일 14억 3500만원에 거래가 성사됐다. 7월 신고가였던 15억 1500만원보다 약 7000만원 낮은 가격이다. 최근 이 아파트의 호가는 14억원에서 18억원까지 다양하지만, 대다수가 신고가(15억 1500만원)보다 낮게 형성돼 있다. 귀하다는 입주 가능한 집도 14억원 후반대에서 15억원에 나오기도 한다. 인근 K공인은 “무조건 신고가보다 호가를 높게 내놓는다는 분위기는 좀 가라 앉았다”고 말했다.

(사진=뉴시스 제공)

정부 통계뿐 아니라 민간 통계에서도 집값 상승 둔화 징조가 나타나고 있다. 아파트값 상승폭이 둔화되고 매수 심리가 잠잠해지는가 하면, 신고가보다 낮은 가격에 거래되는 아파트도 늘고 있다. 다만 시장에서는 대출규제로 인한 ‘일시 하락’으로 보는 견해가 강해 앞으로의 집값 향방에 관심이 쏠린다.

◇정부통계도, 민간통계도 ‘집값 주춤’

17일 KB국민은행 리브부동산에 따르면 최근 전국 아파트 매매 시장에서는 매수자보다 매도자가 많은 상황이다. 지난 11일 기준 전국 아파트 매수우위지수는 97.8을 기록했다. 매수우위지수가 100을 넘으면 수요자가 많은 시장이고, 미만이면 매도자가 많은 시장이다.

이 지수는 지난 8월 넷째 주(111.7) 이후 6주 연속 하락하며 결국 기준선인 100 밑으로 떨어졌다. 전국 매수우위지수가 100 밑으로 떨어진 것은 지난 7월 첫째 주(99.3) 이후 13주 만이다. 특히 서울의 매수우위지수는 94.5로 전주보다 더 하락하면서, 2주 연속 100미만을 기록했다.

‘매수 실종’은 매물 건수에서도 확인된다. 매수자보다 매도자가 많아지면서 매물이 쌓이고 있는 것이다. 부동산 정보 플랫폼 아실을 보면 이날 기준 1개월 전 대비 서울 아파트 매물은 3.5%(4만개→4만1428개) 증가했다. 경기 또한 8.8%(6만 2910개→6만8461개), 인천 15.8%(1만1931개→1만3825개)의 매물 증가가 나타났다.

실제 매수자가 줄면서 아파트값 상승폭도 둔화됐다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째주(11일 기준) 서울 아파트값 상승률은 3개월 만에 최저치를 기록했다. 0.17%로 전주(0.19%) 대비 오름폭이 둔화했다.

(사진=뉴시스 제공)

매수자가 확 줄어든데는 대출규제 영향이 크다는 게 업계 분석이다. 올 하반기부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나, 신용대출 1억원이 넘는 차주는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용받는다. 내야 하는 원리금이 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 의미다. 이제까지 은행별로 관리하던 DSR 40%을 차주별로 적용하면서 대출 한도가 줄어든 셈이다.

여기에 더해 정부가 가계부채를 본격 관리하기로 하면서 은행들의 대출제한이 시작됐고, 금리 인상이 본격화되면서 매수자들의 자금조달에 차질이 발생한 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아무래도 현금 유동성이 막히다 보니 매수자들의 부담이 커진 듯 하다”고 분석했다.

◇전셋값이 변수…“예상 넘는 금리인상 없다면 상승 계속”

다만 이같은 추세가 ‘대세 하락’으로 보기 어렵다는 게 전문가들의 입장이다.

전셋값이 여전히 불안한데다 상승폭이 둔화되긴 했으나 마이너스(-)로 전환된 것은 아니기 때문이다. 또 아직까지 분양시장이 호황을 보이고 있어 확실한 하락 징후로 보기엔 무리가 있단 분석이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 “매수자가 관망하는 상황인 것은 맞지만, 그렇다고 매도자들이 적극적으로 집을 팔려는 분위기도 아니다”라며 “여전히 전셋값이 불안한 상황에서, 실거주를 위해 중저가 아파트를 사려는 수요가 계속될 것”이라고 말했다. 그러면서 “시장의 예상보다 금리가 확 오르는 등의 외부 충격 효과가 없다면 아마 상승세는 지속될 것”이라고 내다 봤다.

함영진 랩장도 “확실한 하락 징후는 ‘분양 시장’의 미분양 물량에서 확인할 수 있는데, 여전히 서울 및 수도권의 분양 시장이 호황”이라며 “미분양율이 역대 최저 수준을 기록하는 상황에서 ‘대세 하락’이라고 단정짓기엔 무리가 있다”고 분석했다. 가장 최근 발표 된 8월 전국의 미분양 주택은 1만 4868가구로 2000년 이후 역대 최저를 기록했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 가해진 대출규제는 연말마다 발생한 ‘대출한도소진’의 영향”이라며 “내년이 되면 다시 대출규제가 완화될 가능성이 있기 때문에 매수세도 되살아날 가능성도 있다”고 내다봤다.