비거주 1주택 장특공제 사라지면 稅부담 28% 껑충 뛴다

[이데일리 최정희 기자] 이재명 대통령이 1주택자가 자신이 보유한 주택에 살고 있지 않음에도 장기보유특별공제(장특공제)를 받는 것에 제동을 걸면서 거주하지 않은 주택에 대한 양도소득세(양도세) 부담이 커질 전망이다.

서울 강남구 아파트를 11년간 보유만 하고 26억원의 시세차익을 남긴 경우 현재는 양도세가 6억 5000만원 부과되지만 비거주 주택에 대한 장특공제가 폐지될 경우 8억 3000만원까지 늘어나는 것으로 분석됐다. 약 28% 증가한다. 보유에 대한 공제가 전면 폐지되고 거주에 대한 공제를 두 배 확대하는 소득세법 개정안이 발의되면서 거주기간이 짧은 경우도 세금 부담이 한층 더 커질 전망이다.

강남구 아파트 양도소득세 장특공제 변화 시뮬레이션. (그래픽=이데일리 김일환 기자)

비거주보다 일부 거주한 경우 세금 부담 급증폭 더 커

29일 이데일리가 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 강남구 대치동 래미안대치팰리스를 2015년 14억원에 매입한 후 올해말 40억원에 매도하는 경우 장특공제 유지 여부에 따라 세금 부담이 1억 8000만원, 약 28% 가량 차이가 나는 것으로 조사됐다.

현행 소득세법에선 보유기간 11년 동안 실거주하지 않았더라도 보유기간에 따른 공제율(22%)이 적용돼 약 6억 4700만원의 양도세를 부담한다. 그러나 비거주 주택에 대한 장특공제가 폐지되면 세금은 약 8억 2700만원으로 증가한다.

현행 소득세법은 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 양도할 경우 보유·거주 기간에 따라 장특공제를 차등 적용한다. 보유 기간 동안 아예 거주하지 않은 경우엔 보유 기간 3년 이상부터 15년 이상까지 6%~최대 30%의 장특공제가 적용된다. 2년 이상 거주한 경우엔 보유(10년 이상 최대 40%)와 거주(10년 이상 최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제된다.

이재명 대통령이 보유에 대한 공제를 축소, 폐지하고 거주에 대한 공제를 확대하는 방안을 제시하면서 2년 이상 거주한 장기보유 주택에 대한 양도세도 달라질 전망이다. 이런 분위기 속에 최혁진 무소속 의원은 최근 장특공제에서 보유기간에 따른 공제를 전면 폐지하고 거주기간에 대한 공제율을 현재의 두 배로 확대하는 내용의 소득세법 개정안을 내놨다.

래미안대치팰리스를 11년 보유하고 2년만 거주한 경우를 가정할 경우 현재는 48%(보유 공제 40%, 거주 공제 8%)의 공제율이 적용돼 양도세를 3억 9700만원 내야 하지만 최 의원 발의안을 적용하면 6억 8300만원으로 2억 8600만원, 72% 급증하게 된다. 보유 공제가 폐지되고 거주 공제만 공제율이 8%에서 16%로 두 배 확대된 경우를 산정한 것이다.

즉, 기존 체제에선 11년 보유·11년 거주시 양도세를 1억 3100만원 내고 2년만 거주시 3억 9700만원, 아예 비거주시엔 6억 4700만원의 세금을 내는 반면 최 의원 발의안을 적용하면 11년 보유·11년 거주시엔 양도세가 현재와 같지만 2년만 거주시엔 6억 8300만원, 비거주시엔 8억 2700만원으로 거주 여부, 거주 기간에 따라 양도세 격차가 커진다. 특히 아예 거주하지 않은 경우보다 일부 기간만 거주한 경우 공제율 감소폭이 커짐에 따라 양도세 부담이 더 크게 늘어나게 된다.

10년 넘은 주택 처분 비중 36.4%로 1분기 기준 역대 최대

이처럼 비거주 1주택자에 대한 장특공제 폐지·축소 움직임 속에 최근 들어 10년 넘게 보유한 장기보유 주택의 매도 건수와 비중이 늘어났다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1분기(1~3월) 서울 아파트 등 집합건물 매도 건수는 3만 1830건으로 이중 10년 초과 보유 집합건물을 매도한 건수가 1만 1573건으로 36.4%를 차지했다. 2010년 통계 집계 이후 1분기 기준 최대 수준이다. 전년동기엔 10년 초과 집합건물 매도 건수가 6217건으로 전체(1만 9931건)의 31.2%였는데 매도 건수, 비중 모두 늘어난 것이다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “장특공제 폐지 우려, 보유세 부담 증가, 다주택자 양도세 중과 등을 앞두고 불확실성이 커지면서 장기 보유한 주택들을 매도하는 경우가 늘어났을 것으로 추정된다”며 “특히 비거주 1주택자의 장특공제 폐지는 고가 주택 지역에서 장기 보유한 경우 손실이 커진다”고 말했다.

전문가들은 장특공제의 본래 목적은 물가상승률을 감안해 장기간 주택을 보유한 경우에 세금을 깎아주는 데 목적이 있기 때문에 거주 여부에 따라 세금을 깎아주는 것은 장특공제의 목적에 어긋난다고 지적한다. 비거주 1주택자에 대한 규제로 매물이 잠길 것이란 우려도 크다. 여전히 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 계속되는 상황에선 장특공제를 폐지해봤자 수요를 줄이지 못할 것이란 평가다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “장특공제에 민감한 한강벨트 고가 아파트 시장은 (거주 공제를 확대하면) 정부 바람대로 매물이 나오는 것이 아니라 오히려 전세를 준 집에 주인이 들어가 거주기간을 채울 가능성이 높다”며 “1주택자가 서울 아파트를 하나 팔고 나면 토지거래허가와 대출규제로 서울 아파트를 다시 사는 것이 불가능하기 때문”이라고 밝혔다.